文档介绍：土地增值税清算
土地增值税清算
相关文件:
《土地增值税清算管理规程》
----国税发[2009]91号
《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》
----京地税地[2009]245号
《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》
----京地税地[2007]138号
第一章基本内容
《土地增值税清算管理规程》
----国税发[2009]91号
《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
一、土地增值税清算
土地增值税清算:是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税清算的条件
(一)纳税人应进行土地增值税清算的条件
(二)主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条
件
二、土地增值税清算的条件
(一)纳税人应进行土地增值税清算条件:
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3、直接转让土地使用权的。
二、土地增值税清算的条件
(二)主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算条件:
1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
二、土地增值税清算的条件
(二)主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算条件:
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对第3项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
三、土地增值税清算流程:
四、申请清算时限:
(一)纳税人应申请清算的
90日内
(二)主管地方税务机关要求清算的
90日内
第二章清算的申请
一、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
共(四)类资料。
一、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:
(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。
(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
一、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
二、申请注意事项
(一)清算项目资料是否齐全
(二)清算项目是否与初始登记表中项目一致
二、申请注意事项
(三)查看各项申报表格的填写是否符合要求
各类表格应按明细类别归类汇总后填写。
例如:“土地征用及拆迁补偿费鉴证表”,应按土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款的支出分类填写。
二、申请注意事项
(四)《鉴证报告》内容是否规范
1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍
2、全部收入项目的组成情况介绍
3、扣除项目金额的情况介绍
4、税款详细计算过程
5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明
二、申请注意事项
(五)税务机关受理时对不同情况的处理
资料齐全
符合要求
开具《清算
受理通知书》
转入审核
资料不全
开具《补充
材料通知书》
退回纳税人
第三章清算审核
一、清算审核
1、清算审核包括的内容
2、关注土地增值税清算单位
一、清算审核:
1、清算审核包括的内容:案头审核、实地审核
案头审核:是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核:是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
一、清算审核:
2、关注土地增值税清算单位:
(1)审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;
(2)对于