文档介绍：税法第九讲房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
第九讲房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
一、房产税法
本节基本内容框架:
房产税是以房屋这种不动产为征税对象,依据房产价值(余值)或房产租金向房产产权所有人或经营人征收的一种税,属于财产税类。现行的《房产税暂行条例》是9>1986年由国务院颁布的,鉴于税收立法权的限制,目前房产税只对国内单位和个人,外商投资企业和外国企业以及外籍人员不适用此税,他们应缴纳的是城市房地产税。
本节在注册会计师税法考试中属非重点税种,题型多为选择,题量2-3小题,分值2-5分左右。
本节主要内容:
(一)征税范围和纳税人
(二)征税对象与计税依据
(三)税率与税额计算
13>.从价计税:房产余值×%
:租金×12%
(四)税收优惠
(五)纳税申报及缴纳
本节重点与难点问题主要有:纳税人、计税依据、税率、税收优惠、纳税期限及地点等。
(一)纳税人、征税对象、征税范围
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人,包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类,具体规定如下:
(1)产权属于国家所有的,由经营管理的单位缴纳,产权属于集体和个人的,由集体和个人缴纳。
(2)产权出典的,由承典人缴纳。
(3)产权所有人、承典人不在房产所在地的,或产权未确定及租赁纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。
(4)产权未确定及租赁纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。
(5)无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。
▲外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。
房产税的征税对象是房产,它是有屋面和围护结构,能遮风避雨,可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施,也属于房屋,应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋,不征房产税。
▲房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(2005)
▲工厂围墙不征收房产税。
房产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋,不包括农村房屋,因为农村房屋除农副业生产用房外,大部分是农民居住用房。
(二)计税依据、税率和应纳税额的计算(2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010)
房产税的计税依据按房产用途不同,分为从价计征或从租计征。
(1)从价计征:计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值。
对房产原值需要说明的是:
①对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
▲房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按载的,应按规定予以调整或重新评估。
②房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
③纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
▲这里还有两个需要注意的特殊问题(2002):
Ⅰ.以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:
ⅰ.以房产联营投资,共担经营风险的,按房产余值为计税依据计征房产税;
ⅱ.以房产联营投资,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。
Ⅱ.融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
Ⅲ.新建房屋空调设备价值计入房产原值的,应并入房产税计税依据计征房产税。旧房安装空调设备不计入房产原值。
▲无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
▲产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税。
▲融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
④从2006年1月1日起,房屋附属设备和配套设施的计税规定:
Ⅰ.凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设备,如给排水、采暖、消防、中央空调、电器及职能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。(2008)
Ⅱ.对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。
Ⅲ.居民住宅区内业主共有的经