文档介绍：成都龙湖时代天街产品细化
九洲远景商业管理机构简介
龙湖地产
成都 2011年10月17日
九洲遠景商業管理機構
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目录页码
A. 整体报告核心结论及核心问题解答 3
B. 产品细化 56
C. 产品测试 65
附件:人口统计 142
本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构,例外情况是事先得
到九洲远景商业管理机构的书面同意
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A. 整体报告核心结论及核心问题解答
3
龙湖时代天街项目致力于打造一个集“工作、购物、居住、社交、休
闲、差旅”为一体的充满生机的活力新城
成都西区最具生机的活力新城– Energy City
最完善的生活之城
•满足青年的生活方式
•满足青年交友、婚姻(成家)、居
住、消费的需求
最具活力的青年之城
•第一核心客群圈层:20-35岁的青年及
青年家庭最便利的商务之城
•第二客群圈层:向往年轻新生活的客群
及商务客群
•满足青年就业、创业(立业)的过程,
为其提供便利的商务平台及载体
资料来源:九洲远景分析 4
核心商圈
从项目位置、周边人口、规模、物业条件等方面进行分析,项目的
核心商圈辐射范围6KM,拓展商圈辐射范围10KM
郫县
6
K •核心商圈
M 红光
(辐射范围6公里)
犀浦
本项目
- 高新西区、郫县、
红光、犀浦
1
0 •拓展商圈
K
M (辐射范围10公里)
温江
金沙
-温江、金沙
资料来源:九洲远景分析 5
核心客群
预计2015年核心商圈总人口88万,其中青年总人口46万,占比52%
片区 2015年预计总人口(万) 青年人口(万) 备注
住宅人口 青年人口占比50%
高新西区学生 10 10 青年人口占比100%
企业 47 青年人口占比60%
郫县县城 青年人口占比20%
犀浦-红光 青年人口占比20%
总计
注:青年年龄为20-35岁,占人口比例根据2010年成都市人口年龄构成所得
资料来源:九洲远景分析 6
核心产品
时代天街项目双核驱动,商务驱动帮助青年“立业”,零售驱动实现
青年“成家”
•产品1:创业•产品1:区域
中心-淘宝街、中心(天
街),青年为
数码家居街、主题的一站式
婚庆主题街, 购物中心
三条街区为青•产品2:婚庆
年提供创业就主题美食中
心,以婚庆活
业的机会
动驱动婚庆餐
•产品2:服务饮、家庭餐饮
中心-LOFT、的美食聚集中
心
公寓商务驱动
•产品3:洲际零售驱动•产品3:能量
(立业) 中心,选择家
五星及智选假(成家) 居建材家电为
日酒店,满足增强青年家庭
企业会议、招辐射的能量中
待需求心
龙湖时代天街
资料来源:九洲远景分析 7
核心规模-零售
经规模测算,区域中心17万平米,婚庆主题美食中心2万平米,能
量中心11万平米
区域中心
体量万万(有效人口)÷ (新市镇零售商业经验倍数)
(天街) • 17 =
婚庆主题•根据专家及租户访谈,1家大型婚宴餐饮8000-10000平米,3-4家家庭餐厅约
美食中心 10000平米,累计总面积约2万平米
根据专家及租户访谈, 万平米,居然之家万平米, 万平米,国美
能量中心• MOCO3 6 B&Q1 1
万平米,累计总面积11万平米
资料来源:九洲远景分析 8
Back up-有效人口
从有效人口看,根据不同人口的渗透情况,本项目核心商圈有效消
费人口预计五年后约达44万人
片区 2015年预计总人口(万) 有效人口(万) 备注
住宅人口 按照人口渗透率80%计
高新西区学生 10 8 按照人口渗透率80%计
企业 47 按照人口渗透率50%计
郫县县城 按照人口渗透率30%计
犀浦-红光 按照人口渗透率30%计
总计
注:人口渗透率根据行业经验、目的地与项目距离、目的地未来开发的竞争项目影响度三方面来判断
资料来源:九洲远景分析 9
产品布局
龙湖时代天街产品布局示意图如下,持有部分为区域中心、婚庆主
题美食中心、能量中心及洲际五星、智选假日酒店
集中商业(持有)
能量中心集中商业(出售)
婚庆主题美食中心