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毕业论文
浅谈房地产政策调控与房地产市场
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2014年6月25日
浅谈房地产政策调控与房地产市场

摘要:2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段,在一系列房地产新政出台的背景下,房地产市场出现了“量跌价涨”的局面,本文分析了这一局面产生的原因,并提出相应的政策建议。
关键词:房地产政策房地产市场调控政策建议
1 房地产新政与房地产市场表现
2009年,中国房地产市场涨声一片,全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现,市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快,2009年年底,中央政府加大了对市场的调控,以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志,2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后,2010年1-2月份,房价出现了交易量萎缩,房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化,据国家统计局数据显示,1-3月份全方米,%。3月份,%;%;1-3月商品房综合销售均价为5193元,%;房价再一次创出新高,呈现量价齐涨的局面,并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势,中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。
2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次,但调控效果却并不如人意,中国国家统计局发布的最新数据表明,4月份,%,涨幅创下纪录,其中,90平米及以下的新建商品住宅,%。尤其值得注意的是,和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是,上述两个数字与3月份比较,不仅未跌,%。
2 房地产政策调控失效的原因分析
不可否认,此次房地产政策调控调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高都是史无前例的,这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中,大中城市的房价为何不降反升,房地产政策调控失效的原因是什么,本文归纳了以下几点:
首先,“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定,国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰,而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准,也没有公布哪些城市出现“过高过快”,应属于被打击地区。再者,“国十条”规定,“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处