文档介绍：有偿取得的划拨土地 [土地使用权划拨 ]
一．划拨土地使用权的内涵及特征
划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使
用
者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础， 20XX 年颁布的《国有企业改
革中
划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土
地
使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国
有
土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其
他
几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和
《诚
征国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划
拨
方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有
关
人民政府可以予以回收，并依法处置，依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定 “以划拨方式取得的土地使用权
联
通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中
相
当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 ”。
二．划拨土地使用权的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采
用
成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正
法
等。
：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取
得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估
时
应注意，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持
客
观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得
成
本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地
时
实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息
和
利润是企业投入资金购买 “土地 ”这个特殊商品而产生的资金利
息
和投资利润。通常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的
风
险调整值确定，利润则以估价对象的土地使用者所在行业的年平
均
利润率来确定。最后再通过对区域平均价格的修正来确定宗地的
价
格。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比
较
法、收益法等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不
能
全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，有时会与市场价格
存
在较大差异。
收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总
费
用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的
土
地还原率还原成现实活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了
划
拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为活剥土地使用权评
估
的参数。
：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修正确定估价对象的价格。适