文档介绍：目录
前言……………………………………………………………………… 2
第一局部工程根本情况解析 ……………………………………… 4
第二局部工程推广主题解析 ……………………………………… 11
第三局部动设施、良好的物业管理、较实惠的价格。
〔2〕济南本地的私营业主〔以天桥区为主〕
购置用途：居家、投资
客户特征：这些私企业主主要集中在天桥区，他们正处于事业的黄金时期，平时工作节奏快，追求现代时尚、简单随意的生活。有着强烈的投资观念和现代生活理念。作为长期在北部区域工作生活的经商人士，对北部楼市自然十分关注，价格经济实惠而楼盘品质不错的楼盘是他们考虑的重点，他们
购置的目的是居家，有时也会考虑投资，交通、楼盘品质、物业管理、车位是他们选择的重点。
客户关注：地段、环境、景观、车位、委托性特约效劳和经营性多种效劳是他们购置的重要因素。
〔3〕离退休人士
购置用途：居家、休闲
客户特征：这局部客户大多为天桥区或其它区域一定交通、生活半径的老济南人，对该区域有浓厚的感情，已经形成了自己固定的生活圈子，同时有一定的积蓄，生活自主自立。现在已经离退休，有着充足的闲暇时间，他们需要一个生活便利、环境幽静、康乐的居所来安享暮年。他们会选择面积偏小的两房或一房，楼层较多考虑一、二层。
客户关注：便利的生活配套、幽静康乐的社区环境、较实惠的价格。
〔4〕团购〔胜邦企业、胜利股份、政府机关、有实力的企业团体〕
购置用途：居家、休闲
客户特征：胜邦企业、胜利股份这些关联公司效益较好，应存在一定的购房潜在需求。另外，有一些政府机关单位再加上本区域有实力的企业团体，构成了较大的团购消费群体。这些单位职工普遍存在改善居住条件的强烈愿望，较热衷环境优美、配套设施齐全、交通方便、有特色的小区。这局部人选择的住宅面积多在80m2 至160m2之间，户型为二房二厅或三房二厅，购房大多为居住用途，购房注重私密性。
客户关注：私密性、地段、自然环境、交通状况、建筑规划、楼盘品质、物业管理、配套设施、较实惠的价格等是他们考虑的重点。
〔5〕外地人士〔在济南北部区域有办事机构和贸易往来〕
购置用途：居家
客户特征：在济南或生意较成功的外地人或外地驻济南机构的外地人士，他们属于人在济南，但思想、生活方式并不能完全融于济南的，然而不想再回到他们原来生活地方或者由于工作、生意原因常年生活、居住在济南，希望找一处相对理想的居所安定下来。
客户关注：他们会选择在价格适中、配套齐全、距业务往来便利的地方安家，价格、教育、物业管理是他们关注的焦点。
按所在区域划分，本工程目标客户根本可划分为如下两类：
A、天桥区本区域客户：主力目标客户
B、市中区及其他辐射区域：取决于城市开发、建设进度等宏观政策引导与经济开展
速度，但在纬六路高架桥的启动将对工程有较大利好。
综合各种因素，做出以下目标客户定位建议：
客户区域占有量按百分比计算-天桥区60%，市中区25%，其它区15%。
客户购房动机按百分比计算-首次购置占60%，二次置业35%，投资及其它占5%。
客户年龄按百分比计算-30岁-50岁之间75%，50岁-60岁15%，30岁以下10%。
三、齐鲁花园产品定位
1、齐鲁花园的产品综合质素〔户型、外立面风格、各种功能配套、环境设计、装修标准等〕保持在本片区中等偏上水准，否那么在公司预期销售价格上难于与同类产品竞争。
2、为使工程有一定特别优势，建议工程在保持产品综合质素水准的同时在个别分项上制造突出亮点。通过对市场的详细调查和对工程本身的综合分析，建议将这个亮点表达为儿童益智会所、健康主题园林。儿童益智会所即在满足社区***运动、休闲、保健等
根本需求的条件下，特别侧重于儿童启智、益智、娱乐、保育方面的工程〔详情可参见?齐鲁花园会所方案建议?〕；健康主题园林即把整个小区园林划分为几个康乐区域，如中心康乐广场、亲子乐园、老年中心等。
3、设置儿童益智会所的目的并非单纯地考虑会所功能满足社区业主需求或是简单地追求会所效益平衡，而是借助于这个载体充分演绎工程推广主题、饱满工程形象，最终到达实现销售，获得利益回报的目的。
4、工程单位总价款按百分比计算-30万-40万之间55%，20万-30万之间35%，10万-20万之间10%。
第二局部工程推广主题解析
一、齐鲁花园推广主题
1、推广主题：通过前期讨论，工程推广主题建议确定为
“新世纪山水城市、新世代康乐人家〞。
2、主题内涵：“新世纪山水城市〞是对城市北部的一种崭新定位、符合政府对城市规划与房地产
开发的导向，可改变天桥区在济南市民心目中传统的负面形象；
“新世纪山