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投标函
致：山东**地产有限公司
根据贵方为****前期物业管理项目招标的投标邀请，签字代表刘刚
法人代表经正式授权并代表投标人 ****物业管理有限公司提交招标文件
要理用房。
根据**小区物业的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设备及该物业
的使用性质特点，我们公司将本着使该物业保值增值的管理原则，积极倡
导“业主至上，满意为本，诚信守誉”的服务理念，以与时具进的时代意
识，全方位的构思服务业主，使业主在我们的服务中充分享受到舒适，宁
静祥和的生活。以《全国物业管理示范住宅小区标准》一级标准为我们的
管理服务定位，全力为**小区营造出安全、整洁、优美、和谐、高度体现
现代文明的居住环境。
管理服务目标是：
一、治安管理、保安只实行24小时值班，确保业主和住户生命财产安全，小区内实行出入管理，严格控制外来人员。
二、清洁管理：实行专职保洁人员责任制，保证小区内24小时干净、卫生、整洁。
三、车辆管理：车辆凭证出入，对业主车辆实行登记发证管理，无卡无证车辆禁止驶出车场或小区外，外来车辆未经许可不得进入小区。
四、水电维修管理：实行24小时值班。业主遇有问题，随叫随到；保证供电、供水、供气及通讯、电视设施设备运作正常，
五、绿化管理：定时定期对花草树木实施浇灌、打药、施肥、随时除草、修剪、维护，保持花草树木茂盛美观。
六、住户投诉：虚心接受业主的批评和建议，不断改进工作，提高管理水平和服务质量，随时掌握各项工作的进程完成情况。
七、员工培训：定期对管理人员，服务人员进行业务培训，不断提高员
工的管理水平，服务技能，加深员工的思想教育，深化员工的“业主至上，满意为本，诚信守誉”的服务理念。
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管理机构运作方式
一、**物业管理公司管理架构
总经理
品质财务总经理企业
各项目管理处
由此图可表明，公司采用了总经理全权责任制的垂直指挥职能与专职能
部门的专业职能相结合的管理架构，既保证了公司一把手对各部门的直接
指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策，以能够放手授权给各
部门去协调具体工作的执行，而作为基层作业层的各项管理处，则能够在
各职能部门的指导，监控和考核下依照明确的目标和要求开展工作。在实
际工作中，公司非常重视各类有效会议的召集，如召集各项目经理每月一
次的上个月工作质量分析会；各职能部门每周一次晨会等。会上，反应情
况，汇报工作，讨论问题制定，改进工作的措施；会下，监督检查，了解
情况，收集信息，随时把握公司正常运行二脉搏，确保各项规章制度的落
实到位。
向管理要效益，是公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存
和发展客观要求。公司要走向社会，拓展市场，就要适应社会，融入市场，以市场机制来调节我们的行为，不断修正我们管理方式和策略，最大限度地获取经济效益，社会效益和环境效益。
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公司经过多年的发展探索，逐步总结出许多成功的管理经验。其中我们
非常注重人的管理。管理中，始终坚持以人为本的管理理念。作为服务行
业，我们非常清楚，只有善待自己的员工，员工才会善待客户，先有微笑
的员工才有微笑的客户，就此，公司经常教育各级管理者，谁忽视了员工，谁就不可能拥有真正支持的员工，也就很难拥有客户，因为员工是联系公司和客户的桥梁。
第二节内部管理架构及机构设置
小区管理处
小区管理处
金腾物业管理公司
管理处经理
保安部维修部保洁部绿化部
主
保
主
技
主
保
园
安
术
洁
艺
管
员
管
员
管
员
工
由此图可得知，**小区管理处采取公司领导下的管理处经理负责制，各
项工作的安排及临时任务的逐级下达，自下而上，一级对上一级负责。
在内部管理上，采取是将管理活动的管理手段构成一个连环封闭回路的
运作机制。如图所示：
指挥机构
策划机构
执行机构
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在具体运作中，管理处经理是指挥者，同时又是管理检查者，各项指令
下达后，策划执行机构开始运作。执行过程中的反馈渠道，待经理做出判断、校正、总结后，从中发现管理之中存在的问题，并及时加以纠正，做
到有部署，有检查