文档介绍：图1:1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准,1997年房价是11万美元。2006年之后的数据,非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元,,红色虚线为预测值。

从图1中我们不难看出,第一次世界大战导致了美国房价的急速下降,,。然而萧条期房价并非没有涨幅,依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期,。随着战场上美军主动权的逐步确立,1942年底美国房价的剧烈拉升,重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年,房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣,但涨、跌幅度不是很大,都在10%范围内。1997年后,房价开始狂飙,。(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测,权供参考。纵观100多年美国房价的变迁, 我们可以有以下结论:
1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初,由于交通等方面的因素,美国和世界的沟通远不及二战以后,因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势,应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国,世界地位已经确立,整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看,平均房价是缓慢增值的,但绝没有想象的增值巨大。也就是说,从一个长期角度看,10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。
2、没有只涨不跌的房价,涨得快,跌的也快。
尽管美国房价相对稳定,但在一个小的时间区间看,房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年,都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多,涨得快跌的也快。
二、国内十年房价变化趋势分析

图2:1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线
以上海中房住宅和写字楼曲线为例,1999年写字楼指数高于住宅,反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加,到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后
,房地产市场高速增长,出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施,房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热,中国股市狂涨飚至6000多点,房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击,住宅指数开始下降。
由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台,2009年中期开始,人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重,房价呈现70°甚至80°的直线飞涨,有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付,过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。
如果政策保持不变,而房价又不断攀升,全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂,富人们囤积避险成功,贫富差距进一步拉大。长此以往,不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话,而且还可能出现房地产市场崩盘,甚至出现更严重的后果。
进入2010年以来,国家对房地产市场管控计划相继出台,从