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##蔚海名苑策划书
目录
第一部分：福田区客户群调查分析
第二部分：新洲主要代表楼盘概况
第三部分：典型案例分析
第四部分：项目分析
第五部分：广告推广方案
第六部分：付房款,,仅有三成多会支付三成首期,接近六成客户选择支付首期低于三成,其中更有三成多选择免首期的付款方式.
月供额
月供额承力
调查显示,福田区客户的月供款额主要在2001—3000元/月之间,计算得出整体月供款中位数M0=2850元/月,月供能力是比较高的.
职业构成
从购房客户的职业构成分析,现时购房客户的主要职业是一般职员、中层管理人员和个体业主,以三者占到被访者七成以上,.
家庭结构
类型 三代同堂 二代同住 二口之家 单身
比例 % 48% % %
购房潜在客户的家庭结构主要以核心家庭〔夫妻+子女或夫妻〕为主,而主干家庭〔父母+夫妻+子女〕和单身所占的比例较少.
居住状况
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现时的居住状况
类型 自有住宅 租用他人住宅 单位宿舍
比例 60% 29．2% 10．8%
调查结果显示福田区的客户大多数现时居住在自有住宅,潜在客户主要目的是用于改善居住环境,并不是为了简单满足于居住的要求,
%%,这两部分潜在客户在深是首次置业,住宅能满足其居住的基本要求即可.
年龄
福田区客户的年龄段主要集中在25—30之间,%,其次是在30—40岁之间,%,显示年轻群体是福田区客户的主要构成成分.
以上调查反映了福田区客户需求的基本情况.
对于蔚海名苑而言,本区客户购房的时间〔半年内或二年后为主〕、价格承受能力〔5510—6500元/平方米和6501—7500元/平方米〕、年纪较轻〔25—30岁、30—40岁,适合后面提出的楼盘形象定位〕,〔以一房一厅居多〕、阳台数〔以一个阳台为主〕,,根据客户的需求,项目在发售时以配备基本装修和智能化需求为佳.
第二部分：新洲南主要代表楼盘概况
由上表可知,这些新洲片区的主要代表楼盘在规模上除了金海湾的总建筑面积达到12万平方米,天安高尔夫占地达76000平方米,其余楼盘的建筑面积都不大,以10000平方米——,由此可见,本区的楼盘升值,,这些新起的楼盘多是高层,与前几年起的金沙花园、锦洲花园、,这也主要与本区紧邻海边有关,高层能较大限度的利用景观资源.
在户型方面,二房、三房是户型组合结构中的重要组成部分,几乎所有的楼盘都备有二房、,发展商是充分考虑到了占50%,也从某个角度反映出消费群体层次的多样性和消费能力的差别性.
从价格上看,本区的总体均价约在6500——7500元/平方米之间,可见本区的楼盘有极大的市场潜质和升值潜力.
第三部分：典型案例分析
金海丽名居
金海丽名居位于新洲路南段,占地8000平方米,由4栋18层全电梯高层组成,##湾天然海景,坐拥市中心繁华地段.
金海丽名居自投向市场之日起,就取得了良好的市场反映,展销会期间首推4套特惠单位,横向联合截至6月9日,,至今已是成绩斐然,.
具备条件 ：
配套设施成熟
在其周边,汇集着众多的中学、小学、幼稚园,如新洲中学、新沙小学、石厦幼稚园等,还有医院、药店、商场、超市、银行等设施,使本区的市民生活趋成熟与方便.
金海丽名居周边毗邻大