文档介绍：北京东方赛睿投资顾问有限公司11鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告(百货商场、购物中心、超市)赛睿顾问3 invest2目录重要结论摘要3研究背景及方法16竞争项目分析:百货、 : invest3重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城百货、购物中心、超市的市场供应量总结如下:?目前,北京购物中心、百货、;?到2007年,新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积;?;?2002年百货营业额达占全市零售总额的40%;?2002年全市共有超市146家,,%左右;?购物中心营业额约占全市零售总额的9%,其他业态约占13%。北京市及南城百货、购物中心、超市市场供应量、经营情况及趋势赛睿顾问3 invest4重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城百货、购物中心经营情况总结分析(1):?租金支付方式一般为固定租金;?百货、购物中心租金范围20—120美金/月/平方米,平均租金约为40美金/月/平方米;?东方广场的租金水平最高,为260美金/月/平方米,其次为国贸商场城平均80—100美金/月/平方米;?目前,北京百货业处于市场萎缩阶段,客流不旺,面临购物中心等新型业态的挑战;?南城百货、购物中心的典范为庄胜崇光和菜市口百货,其单位建筑面积月营业额分别为631元和1768元,低于或与北京市平均水平持平,另外,南城天桥百货单位建筑面积月营业额仅为281元,更说明南城百货业态经营的风险和压力。赛睿顾问3 invest5重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城百货、购物中心经营情况总结分析(2):?大多数租金收取方式为流水倒扣,超市扣点为3%—10%,服装20%—25%,化妆品30%左右;?北京市大型百货、购物中心的平均营业额为1662元/月/平方米;?经营最好的百货有:北辰、贵友、中友、SOGO、蓝岛、赛特、燕莎等;北京各主要百货商场经营思路如下:?“中友、SOGO”打的是“时尚牌”;?“新世界、华联”打的是“实惠牌”;?“燕莎、赛特、国贸商城”专营世界知名品牌,打的是“高档牌”;赛睿顾问3 invest6重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城超市经营情况总结分析:?知名超市品牌成为北京消费者选择超市的第一要素;?超市价格形象明晰;?超市为顾客提供最方便的服务;?超市服务的软肋在于收款问题;?国内外各超市商家扩军势头强劲;?国外知名品牌超市计划陆续抢占北京南城零售市场;?南城超市经营情况最好的是方庄家乐福,其次为洋桥万客隆;赛睿顾问3 invest7重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城购物中心未来发展趋势分析如下:?体量规模超大化,将以Shopping Mall的模式出现于北京;?购物中心内各业态集中化;?体验业态成为中高档商业市场需求的动力;?文化底蕴深入化;?北京将在5环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的Mall ;?未来购物中心的核心问题不再是开发问题,而是经营管理问题;?随着国内经济的发展,居民收入不断提高,消费者对大型购物中心的需求不断增强;?随着国内购物中心的经营模式和管理技术不断成熟,北京购物中心的发展有较大空间。赛睿顾问3 invest8重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城百货未来发展趋势分析如下:?北京百货业将占据北京零售市场的重要地位,但非主导地位;?商品经营将向功能性转变;?从大众化经营向中高档经营转变;?百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营;?南城百货业态有市场需求,但是短期内开发商的利益无法最大化。未来百货业态的卖点:?卖时尚;?卖品牌荟萃;?卖环境;?卖信誉;?卖功能。赛睿顾问3 invest9重要结论摘要综合调查情况,针对北京市及南城超市未来发展趋势分析如下:?经营品种更加齐全;?社区超市将大量涌现;?价格低廉仍将作为超市的主要法宝;?生鲜食品将是各家超市提高的主要内容;?食品使用的安全性是消费者第一选择的要素;?未来超市的竞争将日趋激烈,主要竞争的是仓储和物流;?超市的快速发展仍将带给百货业强大压力;?南城对知名品牌超市的需求仍将高涨。赛睿顾问3 invest10重要结论摘要东方新天地:北京成功的大型购物中心项目?东方新天地对购物、餐饮、休闲娱乐的融合值得借鉴;?室内步行街是值得关注的前卫形式;?耐心培