文档介绍：: .
{}营销策划静安枫景房地
区社会经济发展的主轴线和黄金走
廊，是静安“高品味商业商务区”的主要载体
“南翼”
为延安路——威海路以南地区，面积平方公里，属于上海十一个近代建筑风貌保护区
之一，以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成高档居住和办公区，是静安“高品质
的生活居住区”的主要体现
“北翼”
为愚园路——北京路以北地区，面积平方公里，曾是传统工业区和危棚简屋集中区，
部分地区已被改造为现代化高层住宅区。静安区正按建设“高品质的生活居住区”的要求
对“北翼”进行新一轮旧区改造
根据以上特点和要求，静安区政府今年制定并实施“南留北拆”计划。根据这份旧区改造
和城区规划计划，区内的延安中路以南是新式里弄、花园住宅；新闸路以北则是高楼林立
的现代居住小区；延安中路和新闸路之间，是以南京西路为轴线的主商业区。“南留北拆”的方针综合考虑了以下因素：静安区南部近代优秀建筑集中，新闸路以南的
大顺胡同、裕华新村等保护区内的单幢花园住宅充满优雅的怀旧气息，作为文化遗产，需
要长期保留。而新闸路以北旧式里弄和老工厂集中，这些旧房和旧厂将逐步拆除，新建中
高档现代居住小区。
为完成该项规划，静安区今年实施的实事工程有（部分）：
旧里改造计划年内开工 20 万平方米，竣工 7 万平方米，拆除各类旧住宅 13 万平方米，其
中旧里 9 万平方米，使 5500 户居民的住房条件得到改善。
完成昌平路延平路——江宁路道路拓宽工程，辟通和拓宽陕西北路、昌化路。同时，完
成 3 条道路的大修改造和 10 条道路的重点养护。
完善静安区公共交通规划，落实站点，开通区内公交环线。实施静安南京路橱窗内光外透
延伸工程。
新辟公共绿地 4 万平方米、专用绿地 1 万平方米，引进大树 3500 棵。完成延安中路大绿地
二期建设和北京西路常德路大绿地建设。
建设 4 个配套齐全的住宅小区，即大闻丽都、嘉园、天鼎花园和新福康里一、二期。完成
景观道路沿街 44 幢居民多层住宅“平改坡”工程。
结论：
（二）、静安区整体楼市情况本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的“商
2001 年上半年，区域商品房交易面积２７业商务区” ，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。.８万平方米，（平均销售单
价为 5575 元/平方米），％％。交易金额增长缓于交易量
。
的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业
供应量不足。
与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应量
控制良好。中高房源的稳定已经成为房产市场的中坚力量，在供应量不足的情况下价格有
上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，未来市场格局基本确认。
目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情
有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越
小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于
总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即发。
结论：
三、消费市场
（数据来源：天启消费者研究数据库）
据调查，目前上海的购房群体中“三口之家型”占总购房人群的 54%、“年轻夫妻型”占购
房人群的 21%。上述情况可见，上海购房越来越多趋向于“小家庭”购买。
小家庭购房族大多钟情于两室两厅房。其中“三口之家型”比例是 %、“年轻夫妻型”购买比例是 %，均超过半数。他们购买两房面积大约在 90-110 平方米，而购买三房的
比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房
时都以控制总价为基本出发点。
目前上海人购房有两大偏爱：
一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优
势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优势。
二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多
层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。
住宅小区的景观绿化、会所配套以及健身场等都成为消费者选择物业时的重要指标。前几
年