文档介绍：-提报稿香港城二期提报金联丰营销本篇报告核心解决内容1、张家港低、高层商业和别墅市场研判;2、香港城二期项目运营思路的探讨。3、外来的综合体会念经,利用资源稳胜求实香港城二期提报金联丰营销根据工程节点展开营销计划树立香港城项目城东区域中心的形象我们的目标是什么?根据市场研判,寻找市场、营销的突破点,达到高价、快速销售实现利润最大化香港城二期提报金联丰营销目标下的思考香港城二期客户质与量的扩展在吃透市场的策划下,商业的利润可以无限扩大一二期的相互关联与相互借势泛滥的商业包装给本案带来的推广障碍张家港市别墅、商业物业的需求量香港城二期提报金联丰营销一、市场篇城市特性总体竞争客户研判一二期之间的关联第一部分香港城二期提报金联丰营销一、市场篇-城市特征之城市定位张家港市城市定位可概括为:现代化的滨江港口工业城市。包含三个层面的定位:(1)是长三角地区重要的制造业基地;(2)是江苏省重要的滨江工业基地;(3)是苏锡常重要的临港工业和物流基地。在此定位下,张家港无疑将跨入大城市行列。城市特色可高度概括为:生态化、组团式、现代化滨江花园城市;工业发达,物流畅通,生态优良,环境优美,各组团特色明显,人民生活富庶的大城市。(1)中心城区:现代化的城市中心,怡人的城市空间,宜人的居住环境,花园式的江南水城。(2)港区:现代化港城、化工城;(3)锦丰:现代化钢城、汽车城;(4)塘桥:现代化轻工业城;(5)乐余:自然生态水乡。香港城二期提报金联丰营销一、市域:发展规划范围:张家港市市域全境,, km2, km2。二、市区:城市(中心城区)总体规划内容、深度要求按《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》。范围:东至苏虞张公路和204国道,南至沿江高速公路,西至太字圩港,北至晨丰公路,,。一、市场篇-城市特征之城市规划香港城二期提报金联丰营销张家港城市化的四个阶段可以总结为:1、起步期(1962—1977)沙洲县建立,限制城市人口增长2、发展期(1978—1991)撤县建市,市区港区双核发展,第二、三产业开始发展3、调整期(1992—1998)解决户口与土地的问题,城市化滞后于经济发展4、高速发展期(1999—)私企业主的大量出现,第三产业的快速发展张家港城市化现状特点1、张家港是长江三角洲密集城镇群的一部分,各镇建成区面积扩大,人口向城镇集中,城镇人口密度增加。2、由于张家港市域积和历史人口基数决定,市区面积相对比较小,但有较大的发展空间。3、形成了金港的物流、锦丰的冶金、塘桥的毛纺、乐于的机械为特点产业发展。4、基础设施和社会服务水平有发展空间,张家港市各项社会服务设施水平在省级同类县级市中各项指标处在前位,但公共设施质量、购物娱乐环境、社会信息系统方面与上海、苏州等大中型城市仍有较大的差距。一、市场篇-城市特征之城市化进程香港城二期提报金联丰营销一、市场篇-城市特征之市区范围扩张张家港市区范围的扩张可以分为4次:1、中心点的形成1990年以前,以青龙桥为中心的形成和发展市区局限于长安路、东环路、南环路、人民路2、市中心的形成90-03年杨舍老街、步行街独自繁华市区发展华昌路、国泰路、南园路、张扬公路3、市区的升级03-08年大型商业点的构架,专业市场的发展市区发展以二环路为界4、市区的急速扩展08-至今以乘航、塘市的并购市区西到界、南到界、北到二环路,只有向东才是未来的出路我们确信:城东是张家港市未来的出路,我们扼守咽喉,占据城市制高点!香港城二期提报金联丰营销一、市场篇-城市特征之投资理念张家港投资理念可以分为5个层次(以家庭为单位):1、传统投资储蓄、保底理财为主,追求平稳,投资额小、随时可以变现2、现代投资购置住宅及经营生意,寻求更稳定、更高回报的投资3、土地投资大宗的固定资产及土地投资,投资风险小、周期长、回报高4、产业投资大型企业收购或者横向发展,风险大,回报高在投资上,首先追求的是风险小,风险小又可以分为:投资小、固定资产稳定。其次是付出的精力,如果说对这一行不懂,很少会参与,因此房地产是张家港城市投资的首选,简单易懂。最后追求的回报高,回报分为:租金及增值,住宅装修成本和租金回报不划算,宁愿空置也不愿出租,又受政策营销大,空等增值;对商业不精通,往往在爱恨中错过一次次投资机会。