文档介绍：目录
概述 1
第一章惠州市城市经济发展前景 2
综述 2
小结 7
第二章惠州市房地产市场分析 8
惠州房地产概况 8
惠州楼市未来预测 10
第三章项目地块分析 12
项目概况 12
项目的SWOT分析 16
项目初步定位 17
第四章项目竞争分析 20
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项目周边大盘统计 25
项目地块竞争分析 26
项目综合评判 27
第五章中信惠州路桥分析 28
项目简介 28
惠州货运、客运统计 29
惠州交通道路分析 30
周边规划高速 31
项目前景分析 33
小结 35
第六章项目经济测算 35
项目概况 35
项目经济测算前提假设 36
项目成本估算 38
销售收入估算 40
投资额估算 41
静态投资效益分析 42
动态投资收益分析 42
路桥现金流测算 43
路桥和地产现金流合并效益 45
第七章项目融资计划与回报 46
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附表 49
表一项目计划销售进度表 49
表二出让地块现金流量表 49
表三路桥现金流量表(方案一:按照收费收入按照每三年增长5%) 52
表四路桥现金流量表(方案二:按照收费收入按照每二年增长5%) 55
表五路桥与地产合并现金流量表(路桥为方案一) 56
表六路桥与地产合并现金流量表(路桥为方案二) 57
表七 2004-2005惠州政府土地出让情况 59
表八 2006年惠州计划出让七宗地块 60
概述
“惠州中信路桥”项目位于惠州市惠城区,惠州市坐拥工业开发及旅游开发的优越位置,近年来外来投资强劲,经济发展迅速,城市化进程逐步加快。惠城区是惠州市主力发展区域,电子业、服装制造业和金属制品业十分发达;高新技术产业、教育产业等发展迅速;人均收入较高,消费力较强。
本项目位于国道324和省道254之间,交通便利;地块占地面积70万,具有大盘效应,且地势平坦,有利于整体规划;项目周边市政配套较为落后,各种公交、教育、商业等还未形成。
项目定位于打造“惠州市近郊中高档舒适人文社区”,以本地人士和企业高级白领级为主要目标客户群,参照周边竞争楼盘采取低开高走、逐步盘升的价格策略,建造一个高品质、阳光舒适的人文大社区。
本调研报告中项目的静态经济分析表明:,可实现销售收入576050万元,,%,%。动态分析表明:项目开发期的净现值(NPV)为27535万元(年折现系数取12%),年度内部投资收益率(IRR)%,(年折现系数取12%)。项目财务分析表明,本项目收益较高,但建设周期和回收期都较长,不确定因素较多,一定程度上增加了开发难度和开发风险。
项目计划融资18亿元,其中股权融资11亿元,债权融资7亿元,融资期限为5年,计划提供贷款年资金成本在6%-10%之间,股权融资年回报在10%-15%之间。
第一章惠州市城市经济发展前景
综述
区位及辖区
惠州市南临南海大亚湾,城区东至汕头280多公里,西至广州130公里,南往香港(深圳)86公里,北沿京九铁路可直达北京,离惠州港仅46公里。
,由惠城组团、陈江-仲恺组团、惠阳-大亚湾组团规划建成区及相关控制地区组成,其中规划建成区面积约为350平方公里(,仅占规划的37%)。2005年末,,,。城市居民人均可支配收入14884元。

历史名城、山水丽城、数码E城、石化新城、珠三角洲东岸次中心、港口交通枢纽城
综合现状来看,未来惠州市在石化、旅游等方面的功能仍会大大增强。
产业
主导产业:机电电子(器)、石油化工、钢铁冶金产业。
产业发展方向:壮大电子信息、电器机械、纺织服装、食品饮料等优势产业,强化中心城市作用,发展成为重要的风景旅游城市、石化产业基地。
目前形成了3大功能产业中心:惠城区以商贸、电子电器、纺织服装为主;大亚湾以石油化工为主;惠东以钢铁冶金为主。
美国通用、日本索尼、松下,韩国三星、LG,荷兰飞利浦等近20家世