文档介绍：55CHINA REAL ESTATE产业地产在地产大鳄的碾压下,中小企业住宅地产开发的利润空间日益受到压缩,做各种非传统的主题地产开发就成了大家迫不得已的选择。其中,老年地产因为种种优势,已成为比较热门的选择。首先,老年地产之所以能够成为热点,是因为大家看到了其巨大的市场容量。我国的人口结构已进入事实上的老龄化,多年的计划生育又形成了众多的“421”家庭,家庭养老向社会养老的转化已经成为趋势。其次,政府对养老产业也有多种扶持政策,如地价、税收优惠,贷款扶持乃至财政补贴等,都对开发商构成了巨大的吸引力。实际上,养老地产开发的历史相对住宅开发并不短,但早期不规范的养老地产开发都沦为了低价骗地的手段。由于养老地产不能分割产权,而开发商又不愿将资金长期沉淀在项目上,采取使用权出售或者收取高额押金的形式平衡开发现金流,成为这个行业的潜规则。而对于购买养老地产使用权和缴纳了养老押金的老人们来说,由于产权登记在养老机构名下,老年人的权益完全依赖于机构的承诺,老人们的资产处在巨大的风险之下。更加危险的是,在缺少监管的情况下,将使用权已经出售的资产再度抵押、将押金挪作他用在养老地产开发中也变成了常用的手段。养老机构的开发商往往规模比较小,甚至养老地产:看起来很美孙轶56CHINA REAL ESTATE产业地产是首次进入开发行业,风险承受能力差,一旦投资失误造成养老机构破产或注销,老年人将落入财、物两空,老无所依的境地。近日,一家名为“怡养爱晚”的养老机构变相吸储,卷走千余名老人上亿元养老钱跑路,被媒体曝光。另一方面,对于开发商而言,养老地产开发的复杂程度远远超过住宅地产。与一般人的认识相反,现阶段社会化养老的成本仍旧高于传统的居家养老。首先,养老地产的目标人群是老年人中相对富裕的阶层,他们更年轻、更有活力,参与社交活动的欲望更强烈。要吸引他们入住,必须配套足够的老年活动措施;老年人的体力开始下降,活动半径开始变小,对社区内的生活配套依赖性更强;老年人患病的概率高,患病的时间长,对配套的医疗机构也更高。按照业内经验,没有城市配套的老年社区,配套面积要占总建筑面积的30%以上,才能勉强满足老年人生活、学****的需要,再加上精装修、智能化设备的投入,开发成本远高于住宅。其次,老年人既是消费者,也是管理者,无论是人员场地的管理、物料的采购还是消费过程中的安全风险,都是由老年人或者其家庭自身承担,而这些隐形成本在社会化养老机构中就统统浮出水面。再次, 由于历史文化与生活方式的原因,居家养老是我国老人主要的养老方式,即使单独居住也希望与子女的距离不远以方便探视。同一般人的认识相反,老年人活动能力下降,对城市配套的依赖更甚于年轻人,而近年来不断加剧的养老机构郊区化态势,使得老年人脱离原有生活圈,甚至割裂了他们与其他年龄层人群的交往,所以除了鳏寡孤独,老人进入养老机构的意愿并不强烈,机构养老的消费人群远比理论上的数据要少。虽然经过30年的改革开放,我国部分老年人的积蓄已经不可小视,但投入自身消费的意愿还是不高,即使是购买保健品,其出发点也是为了减少自身疾病对子女的拖累。对开发商而言,高开发成本和低销售收入能够通过更低的地价来平衡利润,高质量的服务带来的高收费也可以涵盖高运营成本,但更可怕的是由于政府和媒体多年的