文档介绍：方兴地产房地产开发业务链培训交流
方兴地产(中国)有限公司
二OO八年四月
目录
A. 地产业务开发链综述
B. 项目公司组织结构
C. 项目开发管理流程
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管控模式框架-业务流程管理-关键价值链管控
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关键价值链管控型
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价值链管理的核心思想是平衡现状能力与价值链中的各阶段价值有针对性进行
管控
利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
项目策划建筑设计采购管理工程管理
投资策划土地获取销售管理售后服务物业管理
产品实现过程
关注指标-ACR
价值关注指标- Q C T
链关
键点关注指标Q T
管控
深度强管控段:风险和收益中管控段:基于能力平衡弱管控段:基于能力平衡
集团决策段技术支持段监控段支持服务段
定位
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工程施工项目成本管理涉及项目实施的全过程
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项目施工组织与
新项目发展规划设计扩初设计施工图设计竣工结算
阶段材料采购
成本
成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析
管理
目标成本形成动态成本控制
控制要点:控制要点:稳健性、合理确定估稳健性、合理确定估控制要点:控制要点:获取竞争性低价成本、获取竞争性低价成本、控制要点:控制要点:变更与签证的控制、变更与签证的控制、
算基础,合理预计工程量和工程算基础,合理预计工程量和工程尽量采用工程量清单方式、集中尽量采用工程量清单方式、集中工程质量的控制、工期控制工程质量的控制、工期控制
1 综合单价。采购控制原则:权力限制原则、时间
综合单价。 5 采购 5 控制原则:权力限制原则、时间
控制原则:控制原则:客观、全面、准确、客观、全面、准确、控制原则:控制原则:全面招标原则、合理全面招标原则、合理限制原则、多级审核原则、完工限制原则、多级审核原则、完工
谨慎预测新项目成本谨慎预测新项目成本低价中标原则、透明公正原则低价中标原则、透明公正原则确认原则确认原则
需求文件:需求文件:《新项目发展可行性《新项目发展可行性需求文件:需求文件:《工程及材料招标管《工程及材料招标管需求文件:需求文件:《设计变更、现场签《设计变更、现场签
评审体系》评审体系》理办法》理办法》证管理办法》证管理办法》
控制要点:控制要点:合同谈判(慎选)、合同谈判(慎选)、控制要点:控制要点:严格审核结算工程量、严格审核结算工程量、
控制要点:控制要点:合理的产品技术经济合理的产品技术经济
2 合同审批合同审批合理确定结算单价合理确定结算单价
指标设计周期、设计质量。指标设计周期、设计质量。 5 控制原则:控制原则:合法性原则、合同书合法性原则、合同书控制原则:控制原则:廉洁奉公原则、多级廉洁奉公原则、多级
3 6
控制原则:控制原则:经济合理性最大。经济合理性最大。原则、事前签订原则、招标原则、原则、事前签订原则、招标原则、审核原则、准确高效原则、可复审核原则、准确高效原则、可复
4 利益明晰原则查性原则
需求文件:需求文件:《规划设计工作流程《规划设计工作流程利益明晰原则查性原则
需求文件:需求文件:《工程合同管理办《工程合同管理办需求文件:需求文件:《工程预结算管理办《工程预结算管理办
与评审制度》
与评审制度》法》、《合同分类编号规则》法》、《合同分类编号规则》法》法》
合同签约阶段的成本控制
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项目预算和成本控制
以时间展开为主
竣工
估算概算预算期间预决算决算决算
阶段阶段阶段阶段阶段阶段
•可研报告•可研完成•扩初完成到•施工图设计•竣工到•竣工决算到销售
完成之前到扩初设施工图设计到竣工决算完完成
的项目决计完成的完成成
策阶段阶段
科目的不断明确、稳定的过程
估算概算预算状工程决期总决
状态状态态算状态算状态
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外包环节的控制与协调是关注的重点,包括前期策划、设计外包、工程外包等
投资规划
追踪设计确定规划开工预售竣工验收
决策立项招标设计方案
市场策划阶段方案设计阶段项目施工阶段销售与服务阶段
市场调查规划设计建设施工销售公司物业管理
咨询施工图设计工程监理
设备材料
外包商选择外包商控制外包商事后管理
开发链中的诸多
重要环节外包
•有效通过招投•没有规范的质•有事后管理的
标而选择了一量控制体系来相关制度,但
些环节的外包管理外包供应有待系统化
公司商
•对于外包环节
中的子公司控
制不足
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地产板块业务链条一:前期
项目论证项目策划设计管理采购管理工程管理营销管理客户管理