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房地产现状调查制度，是指人民法院在处置房地产前依职权对房地产的状况信息进行全面客观调查，并将所调查的状况信息在处置过程中向相关权利人、利害关系人公示公开的制度。房地产处置前的现状调查作为一项制度来建立有以下五方面的意义：
1、维护司法拍卖的公信力。在房地产处置前，法院必需依职权对房地产的信息全面客观地进行调查，并将所调查的信息在处置过程中予以公开，解决处置过程中信息不对称的问题。避开个别了解房地产现状的竞买人占有优势，也避开不了解现状的竞买人的竞买风险，营造司法拍卖的公允、公正的环境，维护了司法拍卖的公信力。
2、爱护执行当事人及相关权利人的合法权益。通过公开房地产处置前信息，有利于参加竞买人全面了解拍卖标的现状、削减顾虑，处置价格也就自然而然地体现市场价格，避开了评估价格和成效价格的过度悬殊。
3、减缩受托拍卖机构暗箱操作、操纵拍卖的空间。法院全面调查拟处置的房地产现状，并要求拍卖机构在处置过程中全面公开，向社会公众全面展示拍卖标的现状，暗箱操作、操纵拍卖的空间将大大缩减。

4、防止执行人员徇私枉法。房地产现状调查作为一项制度建立，执行人员就必需对房地产的现状作全面客观的调查，能够有效避开执行人员隐瞒房地产的真实价值和瑕疵，而进行权钱交易的状况。
5、避开处置后的衍生纠纷。通常状况下，房地产的处置按现状拍卖，免除了执行人员大部分的现状调查责任，但拍卖后给买受人带来的纠纷不断，给执行工作留下了后遗症。如房产分割过户纠纷，户口迁出纠纷，查封抵押登记未解除的问题，以及相邻的纠纷。通过全面展示房地产的现状，能够使竞买人充分了解标的物，同时有效化解司法拍卖后的衍生问题。
三、房地产现状调查的原则
执行程序中房地产现状调查要遵循以下原则：
1、主动、全面调查原则。在执行房地产过程中，应依职权主动调查房地产的现状，防止因责任心不强、怠于履行调查义务而出现意外状况。充分相识到现状调查不主动就被动。房地产现状调查的全面性，主要体现在调查工作的"广度"和"深度"上，"广度"，就是对调查进行全面考虑，实行各种调查形式统筹调查。"深度"，就是要对某一职能部门或单位、个人的调查，预设更多的可能性，尽可能一次性全面调查，加强调查的质量和效率。

2、刚好性原则。只有刚好调查房地产的现状，才能尽快将所调查到的现状状况供应给评估公司，才能让相关权利人刚好完整地参加财产的评估、拍卖过程，避开评估、拍卖过程中的程序性瑕疵。刚好调查并固定原状，能有效防止被执行人与他人恶意串通，虚设伪造房地产的权利负担。
3、中立性原则。执行法官在执行程序中应保持中立身份，有责任全面彻底地调查现状状况，并依法爱护包括被执行人在内的各方权利人的合法权益，对权利人的权利同等地审查爱护。
4、依靠行政职能部门帮助调查的原则。房地产管理部门是房地产的主管业务部门，驾驭着房地产较为详尽的信息，该职能部门对解决房地产的问题更为专业，了解的房地产的法律、法规及政策也更全面。通过征询房地产管理部门的看法，可减轻或避开执行程序处置的风险。
5、现场调查的原则。要深化全面了解房地产的现状，就必需坚持现场调查的原则。否则就无从知晓房地产是否存在、何人占有、运用瑕疵、权利负担和利害关系人状况。
四、房地产处置前现状调查的主要内容