文档介绍：长春项目·前期产品建议
Contents
目录
项目定位
产品建议
效果图示意
Part I
项目定位
项目概况
长春地产市场概况
产品比较分析
项目整体战略
本方案目标
项目概况
总占地面积:51888平米
建筑规划要求:
、酒店、娱乐、商务、展览、高档公寓等功能于一体
%
、绿地率等建设要求
长春房地产市场差异概况
市区产品以90平米以内的小户型为主,郊区以大户型洋房和别墅户型为主
市区新项目销售均价5500元/平米左右,普遍低于净月区和高新技术区的房价
目前同一楼盘不同产品的销售价格大致为:低层﹥多层﹥小高层﹥高层
客户消费心理:产品楼层越高,得房率越低,电梯事故率越高,人均享受资源越少,人员嘈杂
高层产品通常采用相对的低价策略入市,实现快速去化
市场对于各类产品的需求量大,各项目销售情况良好,短期内均能实现快速去化(发生火灾、人命等意外项目除外)
产品比较分析
高密度中端品质产品
因此,本案的先天不足决定了本案无法走高端品质路线,只能通过高端的形象定位,与市区高层项目争夺中端市场,户型配比应参考市区内的高层项目配比
区域内项目特性
容积率小,以别墅、多层洋房搭配小高层的建筑形式
商住完全分离,密度低,拥有超大面积的高品质园林和优质的外部自然资源
市区内项目特性
容积率中等,产品类型多为小高层+高层的建筑形式
商住分离,密度中等,园林景观面积适中,满足社区住户日常需求
本案特性
容积率大,以高层住宅和SOHO为主要建筑形式
商住适当分离,密度比较大,围合式绿化景观
低密度高端品质产品
中等密度中端品质产品
项目整体战略
高端市场形象
通过项目整体立面造型、形象包装、广告宣传、销售接待等等,打造本案的高端市场形象
中端产品价格
由于项目地块小,容积率高,产品设计受限,很难同区域内的大开发商(中海、中信、万科等)的高端低密度项目争夺高端市场份额,因此采取差异化营销手法,开辟区域内的中端产品市场
利用客户的心理落差,实现项目快速去化
利用高端形象和中端价格之间的心理落差,短时间内虏获客户的芳心,实现快速销售目标,迅速回笼资金,以投入下一个项目的开发
本方案的目标
避开区域内万科、保利、中海、中信等产品的高端市场竞争,差异化市场定位
准确的定位市场需求,作出迎合客户需求的产品
针对高层住宅销售的不利因素,以产品的更新和升级占领市场
以高容积率作为本案的利润点,把产品创新的利润让利于消费者
前期产品设计实现市场差异化,降低后期营销推广难度
Part II
产品建议
楼层建议
建筑风格建议
公寓部分户型建议
整体规划建议
楼层建议
建筑楼层控制在28层之内(开建建设开发资质之内)
SOHO底商部分仅做2层,,,为独立沿街商铺,1层带2层销售
推广卖点
底商9米空间由业主灵活分隔,可作3层使用