文档介绍：中信_广州南浦岛项目投资可行性报告
June 8, 2010
中信南浦岛项目投资可行性报告
2010年09月08日
中信地产
项目摘要简表
LV—IRR（％）
15
IRR（%）（计财务费用）
14
IRR（％）
、购物场所、餐饮于一体。
丽江花园社区商业、广碧社区商业、广碧外新建地铁商业：步行十五分钟距离内存在较大量的商业。
南浦岛将建370亩商业体：根据政府规划，其占地面积是现天河城近4倍。目的是为了引导目前****惯回老城区消费的番禺新移民，“将消费留在洛溪大桥以南”。但具体开发主体及开工时间不明确。
广碧外新建商业
瑞枫高尔夫
新聚富湾酒家
5-项目配套条件
项目周边生活性配套设施较成熟，缺乏高规格的医疗、教育配套
长隆友谊购物公园：投资20亿，2011年初建成营业，是长隆集团根据广州市政府“南拓战略”新规划，打造一个集旅游、商业、居住为一体的世界级生态城。
大石新开发大规模商业项目：以大石星河湾、锦绣银湾等楼盘为基础形成的建华汇商业中心、天汇百货等，也为本项目提供了规模化的生活配套体系。
周边高端楼盘开发形成的生活中心
大石区域大型商业配套设施逐步健全，南浦三桥开通后可快速抵达
长隆友谊购物公园
南浦岛交通接入方式改变（地铁、跨江大桥、高速立体交通），从交通末端成为番禺最接近主城的大宗开发用地，南向望江，能够升级华南板块，成为另一价值高地
[关键洞察三]
地块位于南浦岛尽端区域，且沿江大道不经过本项目沿江区域，保证了社区私密性以及专属化交通体验。
南浦三桥将大大缩短项目至番禺中心区交通时间，与番禺其他板块往来更加紧密。
东沙大桥开通后，南浦岛到荔湾只需要20分钟，到天河只需要40钟，大大缩短到主城区距离。
环岛公路建成后，岛内通行更加顺畅。
二号地铁延长线南浦站连接广州南站及主城区，到江南西只需要五站，新火车站只需要三站，大大缩短到海珠区及南站商圈的往来时间。
本项目
东新高速
东沙大桥
南浦三桥
环岛公路
6-项目交通条件
广州南向扩展通道全面打开，而南浦岛交通路网随之升级，通达性大大增强
1800米南向珠江景观，，与中信荔湾项目联合，能够重新定义广州江景豪宅新纪元，且良好的城市型景观大宗用地，能够与中信既有的“公园社区”核心优势结合，进行中信品牌在广州的提升
[关键洞察四]
资源一： 1800米江岸线、180米水面宽度及南向地块带来的一线江景资源具有很高的稀缺性。
资源二：对岸树林、农田等形成丰富的岸线景观环境。
资源三：地块西北侧高尔夫练****场
资源四：对岸鳄鱼公园及周边区域作为旅游储备用地其景观资源价值。
资源五：海珠湖、万亩果园、瀛洲生态公园、大学城形成的城市绿肺。
资源六：南浦岛370亩商业体形成的商业建筑与街道景观
资源七：长隆主题公园板块旅游资源。
广州鳄鱼公园
一线开阔江景
瑞枫高尔夫
商业景观
海珠湖
对岸树林景观
7-项目资源分析
地块外部资源丰富，形成复合性的景观体系
外部资源：
丰富的自然水体及规模性，可以营造公园式内部景观。
项目本身具有整体性、生态性极强的一线江景资源
内部资源：
在广州城市能级快速提升、“广州向南”的大趋势之下，南浦岛作为传统主城区外延第一站的独特板块价值将得到市场的重新认识，具有成为“城市岛”的战略性契机。
南浦岛多年无品牌企业大盘开发造成的“非热点地缘价值误解”、道路进入瓶颈带来的“购买障碍”在2010年—2011年因利好叠加将完全改观，价值快速释放。
随着周边成熟性大盘的社区建设和社区文化的不断沉淀，南浦岛天然的自然环境的有效利用，以及未来区政府“生活圈规划”，南浦岛将成为纯粹的生态生活社区。
作为“具有私属化南向江景资源的大规模地块”，本项目在未来市场中具有占位“城市标志性景观豪宅物业”的发展潜力。
以中信品牌号召力，加之与稀缺景观资源相呼应的产品，可建立强势的项目品牌地位。
8-项目分析小结
南浦岛
番禺区
广州中央生活区
纯粹生活，城市之岛
本项目
城市顶级江景豪宅大盘
南浦岛项目是中信布局广州城市发展趋势的关键项目，能够与既有项目形成联动，且项目自身即能坐享土地增值带来的发展红利
二、 项目风险及建议
目前地块性质为大兴村所有集体建设用地。
泰裕公司计划以三旧改造方式获得地块的国有土地使用权。
根据合作方提供数据，项目红线内占地为728亩，，
该指标需在完成土地性质变更过程中明确。
1-项目法律风险
土地的基本法律状态
目前项目计划以三旧改造方式获得产权, 项目开发的前提是合作伙伴顺利获得项