文档介绍：物业管理基本制度与政策
2012年6月
第一章物业管理概述 第一节物业管理的概念 第二节物业服务收费 第三节物业服务合同 第四节物业使用与维护
第一节物业管理的概念
一、物业管理的概论
1、物业管理定义
业主选聘物企
签订服务合同
服务内容
2、三种建筑物的管理方式
业主自管
不同专业公司
物业管理企业
※业主有权选择适合自己的方式
※《条例》调整(规范)的只有选聘物业管理企业方式
3、物业服务合同意味着双方法律主体的平等
4、二大块的服务内容
5.《条例》调整多种类、多地区的物业管理
6、市场原则是物业管理活动的前提条件
独立单一产权式房产形态共有的区分所有权的房产形态权利义务非独有要求物业管理形式通过市场来实现
二、物业管理的特征
1、社会化
业主到社会上选聘企业
企业到社会上寻找物业
※所有权(使用权)与管理权分离是社会化的前提
2、专业化:四方面的专业要求
3、市场化:物业管理最主要特点
第二节我国物业管理的产生与发展
一、物业管理的起源与发展
起源于19世纪60年代英国——
20世纪初美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会
二、城镇住房及住房制度改革
1. 房地产领域的三项改革
房地产生产方式
城市土地使用制度
城镇住房制度
※1998年实施住房分配货币化
三、我国物业管理的产生
1. 1981年3月10日,深圳市物业管理公司成立
2. 广州五羊村也是实行专业化物管较早的小区
3. 深圳莲花二村:公房的物业管理
四、我国物业管理的发展 1. 1993年,深圳市人大颁发了全国第一部地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》 ,我国第一部系统规范物业管理制度,确立物业管理新体制的规范文件《城市新建住宅小区管理办法》(33号令) 3. 四次全国物业管理工作会议 1995年——青岛:推广住宅小区管理经验 1997年——大连:推进住宅管理的经验 1999年——深圳:推进物业管理市场竞争机制 2001年——坑州:推进物业管理的理论与实践 4. 四大事件: 1993年深圳莲花北村的招投标 1995年的全国优秀示范小区评比 2000年中国物业管理协会成立 2002年建立全国物业管理企业信用档案 五、物业管理在社会经济中的地位与作用( 5个作用)
第三节我国物业管理制度的历史沿革
一、《条例》颁布前的物业管理制度建设
1. 以《条例》为分水岭,分为前后两阶段
物业管理制度= 国家法规政策+ 地方性法规政策
2. 前期制度建设的三个特点:借鉴性、过渡性、针对性
3. 十项法制建设
《城市新建住宅小区管理办法》(1994年,33号令,建设部)
《全国优秀管理住宅小区标准》(1995年,建设部)
《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》(1997年,建设部)
《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(2000年,建设部)
《物业管理从业人员培训合格上岗制度》(1996年,建设部)
《城市住宅小区物业管理服务收费办法》(1996年,计委、建设部)
《物业管理企业财务管理规定》(1998年,财政部)
《住宅共用部份共用设施设备维修基金管理办法》(1998年,财政部)
《物业管理企业资质管理试行办法》(1999年,建设部)
《住宅室内装饰装修管理办法》(2003年,建设部)
二、《条例》颁布后的物业管理制度建设
1. 后期制度建设的三个特点
●配套性
●经验性
●操作性
※与前期特点容易混淆
2. 八项法制建设 P18-19
第二章物业管理服务
第一节物业管理服务的特点和内容
第二节物业服务收费
第三节物业服务合同
第四节物业使用与维护
第一节物业管理服务的特点和内容
一、特点:
公共性和综合性
广泛性和差异性
即时性和无形性
持续性和长期性
二、内容:
常规的服务内容(对全体业主、8项)
特约的服务(对个体业主)
三、服务标准:
●三类标准,重点是一级服务标准
●服务标准≠全国物业管理示范小区标准