文档介绍：1
第十三章财务管理手册
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电子文档：CWGL001
财务管理概述
一、总则
，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。
起计日，或者以前述两者较早者为起计日，也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。

公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费，逾期未付者，则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。
二、管理合约
管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约，其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容：
，及管理公司报酬的计收标准及方法等。
，并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任，根据管理公约对本物业进行管理。
，除首年预算外，通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算，并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。
，财务移交方面的要求。
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三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表
该等文件通常在业主收楼时一并派发，并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。
四、收楼的流程
在整个收楼的程序中，有很多会计部必不可少的资料，如:
，用以计算管理费起计日期。
，包括、联络地址及等。
，可作入账及对账的凭据。
根据上述资料，可以建立一套必要的图表档案，如：单位数据列表已收各种按金明细表、应收／已收／欠收管理费一览表等。
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电子文档：CWGL003
会计核算重点
一、会计科目制定
一九九八年四月十一日，国家公布了物业管理行业须按照《施工房地产开发企业财务制度》的条例。因此，在制定一级会计科目时，必须遵照国家规定，但子细目却可按实际的需要增减。现就物业管理行业的要求编制一份会计科目样本以供参考。
二、成本核算
每一独立的物业，按其功能不同，可分为不同的“部分”，如：住宅〔或公寓〕、办公楼、商场、停车场、会所等。假设业主公约规定须按物业的不同“部分”分别独立核算，则在建账时应给予充分考虑。大部分的《财务软件》已备有辅助核算功能，财务管理部应尽量加以利用。
建账后，日常操作的重点是清楚识别及界定各项费用及收入的归属，按其所归属的“部分”准确核算。正确的“部分”分类能准确反映各“部分”的经营损益情况，对了解各“部分”的财务状况，改良管理极其重要。对于无法明确识别及界定其归属的费用，则称之为“公摊费用”或“待摊费用”，对于这些“待摊费用”应在各会计期间归集后，合理分摊至各“部分”。分摊的方法有多种，如：面积、管理份额、该项费用总额、人职工资总额等，发生的费用类型不同，选用的分摊方法也有所不同，但最基本的原则是合理性。必要时，分摊方法的选用应征求有关部门
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意见，取得物业总经理甚至委托方的认可。
三、应收账管理
对于物业管理行业来说，应收账管理是其财务管理的重点之一，工作较为繁重。财务管理部须计算每一个业户应缴纳的各种费用，如水、电费等，亦要定期清理、核对和报告各项费用的缴付情况。定期发出缴付通知书、催款通知书、对账通知书，定期进行银行委托付款的划款工作等。
进行应收账款管理，需先行收集以下数据：
。
。
。
(如管理费)的金额。
／用户／使用人的数据，如、联络地址、、所拥有的单位编号。
，收费项目及标准。
，如起计日期、利率等。
，水电费的抄表日期、收费标准等。
四、注意事项

(1)用户付款的方法
用户在支付每月费用时，可采用多种方法，如亲自到管理处缴付现金或支票，或采用委托银行自动转账付款。财务人员应在用户收楼时，准备一份详细的付款方法说明书，并连同委托银行自动转账授权书交予用户。付款方法说明书上应列明：
①管理处的地址及办公时间。
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②以支票付款时，支票抬头的名称。
③办理银行转账的手续及各项须知。
(2)业主收楼时缴交的各项费用及押金的账务处理
通常业主在收楼前或收楼时已按发展商或物业管理公司的要求，预付了数月管理费及各种押金、初装费等。其中部分款项，如预付管理费、管理费按金等应由管理处收取，、煤气初装费等应由发展商收取。当财务管理部由开发商或物