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第十三章 财务管理理手册
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财务管理概概述
一、总则
,正正确处理好好管理与理理财的关系系,是物业业管理的首首要问题。
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(1)有计计划、合理理地安排资资金,为管管理公司经经营管理服服务。
(2)认真真贯彻各项项财经制度度,维护财财经纪律,实实行财务监监督。
(3)加强强经济核算算,增收节节支,提高高经济效益益。
,开户户建账,建建立一套完完整的切实实可行的会会计核算制制度,做好好管理公司司的经济活活动记录工工作。
,落实实各项经济济指标。
,加加强财务监监督,改善善经营管理理,提高经经济效益。
、法令令和条例,接接受当地税税务、银行行、工商等等部门的监监督。
“会计事务务所”对企业会会计账目的的审查。
二、财务权权限与职责责
,制定定各项经济济指标,并并报总物业业经理审
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批批。
,检查查各项制度度执行情况况。
,制制定各部门门的流动资资金额,超超出额度的的财务部有有权拒付。
,且且经财务部部经理审核核无误报总总物业经理理审批后方方可报销。
。
,及时时足额收取取管理费及及其他费用用,按发展展商的要求求必要时协协助发展商商向客户收收取其他费费用。
,防防止固定资资产流失。
,保证会会计资料的的完整。
,编编制好各种种财务报表表,做好财财务工作。
,强行行核销不合合理开支,打打击报复财财务人员的的行为,财财务部经理理有权向总总物业经理理及上级部部门报告申申述。
三、财务管管理
,结结合有关规规定,认真真进行财务务处理与会会计核算,及及时编报各各类财务报报表,做到到认真、及及时、准确确、完整地地反映管理理公司的财财务状况和和经营成果果。
,业业务招待费费的提取按按国家规定定,可以在在业务收入入限额内据据实列入管管理费用,并并按如下标标准提取::全年业务务收入额在在人民币11500万万元以下的的,不超过过年业务收收入额的千千分之五;;全年业务务收入在人人民币15500~50000万元的部部分,不得得超过业务务收入的千千分之三。
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,建立立健全现金金及各种存存款的管理理,做到日日清月结,账账账相符,及及时清理未未达账项,每每周编报一一次资金日日报表,以以便管理公公司及时掌掌握资金使使用情况,合合理使用资资金。
,杜绝绝假发票,空空白条,杜杜绝不合理理、不合法法的费用支支出。
,数额额在一万元元以下的,可可一次进入入当期费用用,超过一一万元的可可采用分期期摊销的办办法,分期期进入费用用。低值易易耗品的摊摊销方法采采用“五五摊销销法”。
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会计核算依依据
物业管理公公司的财务务管理部门门,在对其其下属的物物业管理处处进行会计计核算前,必必须先行对对国家及地地方与物业业管理相关关的法规和和税规有清清楚地了解解,此外,还还应对与本本公司、本本物业相关关下列文件件的相关规规定予以关关注。
一、业主公公约
业主公约是是各业主与与发展商在在买卖楼宇宇后所签署署的合约。公公约对发展展商、全体体业主、用用户及管理理者均有约约束力,并并明确各自自的权利、义义务及责任任。
公约内包括括了很多有有关财务处处理、费用用计算等数数据。财务务管理部人人员须详细细了解该项项资料及规规定,并作作为会计核核算的依据据。
现列举其中中较重要的的条款如下下:
一份内容完完善的公约约应就本物物业管理发发生盈余或或亏损情况况时的处理理或解决办办法予以明明确规定。通通常,本着“用者自付付”的原则,本本物业的盈盈余由该物物业的全体体用户共同同享有,本本物业的亏亏损由该物物业的全体体用户共同同分担。当当然也可以以是其它的的处理方式式,如:在在业主委员员会成立之之前的前期期物业管理理期间,小小用户以按按约定缴纳纳综合物业业管理费用用为限,收收入不足
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以以应付经常常性支出时时,由开发发商承担补补贴责任。但但关键是必必须有明确确的约定。
要求物业管管理公司定定期公布所所管物业的的收支情况况,是我国国物业管理理行业法规规中明文规规定的。在在与有关法法规保持一一致的前提提下,公约约中通常会会对公布的的具体时间间、方式和和要求做出出规定。
公约通常列列明是否需需要为本物物业各部分分(如:停车车场、办公公楼、住宅宅楼等)的收支独独立核算。
通常未出售售的单位享享有一定的的管理费减减免优惠。
通常可以是是实际收楼楼日,或交交付使用通通知书发出出日期加若若干天为起起计日,或或者以前述述两者较早早者为起计计日,也可可以是开发发商与业户户在售楼时时做出的其其它约定。
公约通常会会规定业户户必须在每每月某日前前缴付管理理费,逾期期未付者,则则管理公司司有权按规规定利率计计收滞纳金金。
二、管理合合约
管理合约是是开发商或或业主委员员会与物业业管理公司司签署的合合约,其主主要作用是是明确委托托方和受托托方的权利利和义务。主主要应包含含以下内容容:
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,及及管理公司司报酬的计计收标准及及方法等。
,并并享有公约约规定的管管理人所享享有的权利利、义务及及责任,根根据管理公公约对本物物业进行管管理。
,除首首年预算外外,通常由由财务管理理部牵头为为每一新的的财政年度度制定财政政预算,并并在该年度度的实际运运作中对各各项开支实实施预算控控制。
,财务务移交方面面的要求。
三、用户手手册、装修修守则及大大厦各项收收费标准一一览表
该等文件通通常在业主主收楼时一一并派发,并并列明各项项收费、按按金、罚款款及按金退退还的程序序等事宜。
四、收楼的的流程
在整个收楼楼的程序中中,有很多多会计部必必不可少的的资料,如如:
,用以计计算管理费费起计日期期。
,包括姓姓名、联络络地址及电电话等。
,可作作入账及对对账的凭据据。
根据上述资资料,可以以建立一套套必要的图图表档案,如如:单位数数据列表已已收各种按按金明细表表、应收//已收/欠欠收管理费费一览表等等。
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会计核算重重点
一、会计科科目制定
一九九八年年四月十一一日,国家家公布了物物业管理行行业须按照照《施工房房地产开发发企业财务务制度》的的条例。因因此,在制制定一级会会计科目时时,必须遵遵照国家规规定,但子子细目却可可按实际的的需要增减减。现就物物业管理行行业的要求求编制一份份会计科目目样本以供供参考。
二、成本核核算
每一独立的的物业,按按其功能不不同,可分分为不同的的“部分”,如:住住宅(或公公寓)、办办公楼、商商场、停车车场、会所所等。若业业主公约规规定须按物物业的不同同“部分”分别独立立核算,则则在建账时时应给予充充分考虑。大大部分的《财财务软件》已已备有辅助助核算功能能,财务管管理部应尽尽量加以利利用。
建账后,日日常操作的的重点是清清楚识别及及界定各项项费用及收收入的归属属,按其所所归属的“部分”准确核算算。正确的的“部分”分类能准准确反映各各“部分”的经营损损益情况,对对了解各“部分”的财务状状况,改进进管理极其其重要。对对于无法明明确识别及及界定其归归属的费用用,则称之之为“公摊费用用”或“待摊费用用”,对于这这些“待摊费用用”应在各会会计期间归归集后,合合理分摊至至各“部分”。分摊的的方法有多多种,如::面积、管管理份额、该该项费用总总额、人
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员员工资总额额等,发生生的费用类类型不同,选选用的分摊摊办法也有有所不同,但但最基本的的原则是合合理性。必必要时,分分摊办法的的选用应征征求有关部部门意见,取取得物业总总经理甚至至委托方的的认可。
三、应收账账管理
对于物业管管理行业来来说,应收收账管理是是其财务管管理的重点点之一,工工作较为繁繁重。财务务管理部须须计算每一一个业户应应缴纳的各各种费用,如如水、电费费等,亦要要定期清理理、核对和和报告各项项费用的缴缴付情况。定定期发出缴缴付通知书书、催款通通知书、对对账通知书书,定期进进行银行委委托付款的的划款工作作等。
进行应收账账款管理,需需先行收集集以下数据据:
。
。
。
(如管理费费)的金额。
//用户/使使用人的数数据,如姓姓名、联络络地址、电电话、所拥拥有的单位位编号。
,收收费项目及及标准。
,如起计计日期、利利率等。
,水水电费的抄抄表日期、收收费标准等等。
四、注意事事项
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(1)用户户付款的方方法
用户在支付付每月费用用时,可采采用多种方方法,如亲亲自到管理理处缴付现现金或支票票,或采用用委托银行行自动转账账付款。财财务人员应应在用户收收楼时,准准备一份详详细的付款款方法说明明书,并连连同委托银银行自动转转账授权书书交予用户户。付款方方法说明书书上应列明明:
①管理处的的地址及办办公时间。
②以支票付付款时,支支票抬头的的名称。
③办理银行行转账的手手续及各项项须知。
(2)业主主收楼时缴缴交的各项项费用及押押金的账务务处理
通常业主在在收楼前或或收楼时已已按发展商商或物业管管理公司的的要求,预预付了数月月管理费及及各种押金金、初装费费等。其中中部分款项项,如预付付管理费、管管理费按金金等应由管管理处收取取,电话、煤煤气初装费费等应由发发展商收取取。当财务务管理部由由开发商或或物业部取取得有关收收费资料,并并收到已出出售单元的的数据时,应应及时与开开发商财务务管理部沟沟通,明确确各项收费费的归属及及时入账及及时对账。
(3)预收收管理费的的处理
对于用户于于收楼时预预缴的管理理费,应自自交纳管理理费起计日日起按月结结转收入。财财务管理部部应对管理理费的起计计日期的确确定标准及及特殊情况况下的批准准程序有明明确的了解解,并以此此标准为依依据,确定定统一的起起计当月的的管理费计计算方法。以以免计算方方法不统一一引致的应应收账混乱乱,以及与与业主间的的纠纷。
(1)缴款款通知书