文档介绍：详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释
详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释
详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——?最高人民法院建筑物区分所有权、物业效劳司法解释理解与适用?学****笔记
陈宁
属问题，法院在审判实践中一般如此把握：
，绿地面积为多大，此时，相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有局部的组成局部；
；
“明示〞，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部：
〔一〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；
〔二〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】
〔1〕根据?物权法?第73条、74条第3款、79条之规定，法定共有局部主要包括：，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；、共用设施，属于业主共有；；，属于业主共有；、水箱属于业主共有。
〔2〕天然共有局部，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有局部，本条第一款第一项明确规定了天然共有局部，具体包括:、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部；、楼梯、大堂等公共通行局部；、公共照明等附属设施、设备；〔指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层〕、设备层〔指专用于布置机电设备等的楼层〕或者设备间〔指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所〕等结构局部。
〔3〕除了法定共有局部、天然共有局部，其余均属于约定共有局部，包括其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等，本条第一款第二项系一兜底性条款。
〔4〕建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有局部，利用前述共有局部获得的收益，应归业主共有，比方利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
〔5〕?物权法?第73条规定的
“建筑区划内的其他公共场所、公用设施〞不包括小区的会所，会所应属于开发商所有的专有局部。
〔6〕关于楼顶平台的权属问题，最高院的倾向性意见认为，一般情况下，应将楼顶平台推定为法定共有局部，但在特殊情况下，允许特定主体通过反证来推翻法律的推定，将规划上专属于特定房屋，只有顶楼业主才能到达楼顶平台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台，认定为该特定房屋〔即顶楼〕的组成局部。
〔7〕建筑区划内的建设用地使用权由业主共有，但以下情形例外：，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主；；。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
【解读】
〔1〕尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有，但居民住宅小区的业主对与其专有局部紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有局部，增加专有局部的舒适度，增加专有局部的平安，同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
〔2〕单个业主不得以营利为目的使用共有局部，如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶，通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
〔3〕单个业主对共有局部进行合理利用，前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，否