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动态盈利【 2002 年试题】某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目
的收益率高于（）。
A．社会平均收益率
B．通货膨胀率C．国民经济增长率
D．项目基准收益率
答案： D
［例 6－ 1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标
收益率为 10% ，求该投资项目的财务净现值。
单位：万元
年份 0 l 2 3 4 5
现金流入量 300 300 300 300 300
现金流出量 1000
净现金流量 -1000 300 300 300 300 300
二、财务内部收益率
财务内部收益率（ FIRR ），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量
现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性（主要是保本性）的基本指
标。其计算公式为
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每
年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ FIRR 相当于保本点分析中的报酬率）
财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率
求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零
的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出。
解读：按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为负，则
不用再计算 FIRR 了，此时已无意义，因为该项目的获利能力小于基准收益
率或目标收益率的要求，在财务上不可接受。
财务内部收益率计算公式如下：
NPV （i  i）
FIRR  i  1 2 1
1 NPV  NPV
1 2
式中 i 和 i 之差不应超过 l% ～ 2% ，否则，折现率 i 、 i 和净现值之间
1 2 1 2
不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真（图 6－ 2）。
财务内部收益率推导式：由相似三角形 “ 对应角相等，对应边成比例 ”
FIRR  i NPV
关系可得：