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关于不动产抵押的律师谏言
引言
鉴于目前贵公司贷款业务中以债务人或第三人提供不动产抵押作为主要非发生抵押权人提前行使抵押权的情形，一般不会出现抵押权与租赁权的冲突。但是如果租赁期限长于抵押担保债务履行的期限时，依据《物权法》第190条第二款的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此这一情形下原则上租赁关系不影响不动产抵押权的实现。
但是，在法院执行的实践中，这种情形同样存在执行困难的问题，例如承租人如已在不动产上进行装修、建筑、添附等，承租人主张上述权利时，会对不动产的及时拍卖、变卖造成影响。
（二）不动产抵押权与租赁权发生冲突的法律风险

2007年6月16日，中国建设银行股份有限公司宁波某支行（以下简称建行）与A公司签订《贸易融资额度合同》约定了建行向A公司提供相应的贸易融资总额度等事项。2008年1月2日，在对B公司名下嘉登大厦勘查评估后，建行与B公司签订了《最高额抵押合同》约定：B公司以嘉登大厦房地产作抵押，为A公司与建行签订的人民币资金借款合同等一系列债务提供最咼额抵押担保。同日，建行与B公司办理了房屋抵押登记手续。
2008年5月5日，A公司向建行申请开立信用证，并交纳了保证金。同年5月12日，A公司出具确认付款、承兑意见，建行据此对该信用证进行承兑。至2008年8月10日信用证承兑付款日，A公司未将该信用证项下款项支付给建行。次日，建行履行了该信用证对外付款义务。此后，A公司未向建行归还垫付款，B公司也未履行相应担保责任。
建行为此起诉，要求A公司支付4,035,439美元，承担相应的利息，并对B公司的抵押物享有优先受偿权。后经法院审理，判决A公司支付建行垫付款以及逾期利息、律师费等，建行有权以B公司抵押给其的嘉登大厦房产折价，或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
2010年5月25日，一审法院受理建行的强制执行申请，但案外人叶某于2010年8月16日提出执行异议，认为在B公司与建行订立《最高额抵押合同》前，B公司就将嘉登大厦出租给其，其以1820多万元债权抵偿租金。2010年8月27日，一审法院作出执行裁定，中止扣划嘉登大厦租金的执行。
为此，建行三支行提出执行异议之诉。一审法院认为，建行与B公司签订的《最高额抵押合同》已经人民法院审理确认，合法有效。本案争议焦点为：叶某是否在建行与B公司设立对嘉登大厦的抵押前就承租了嘉登大厦，以及叶国民是否已经向誉凯公司支付了租金。由于叶某没有直接的证据证明与B公司存在债权债务关系，也无法证明将其债权抵偿租金的事实，一审法院认为叶某要求法院停止对誉凯公司财产的执行异议，证据与理由不足，因此作出准许建行对B公司名下财产的许可执行的判决。
后叶某不服上述判决，向法院提起上诉，请求依法撤销一审判决。叶某认为在其与B公司《房屋租赁协议》《补充协议》真实性及签署日期在一审中并未被提出有效否定，而上述协议确实成立且先于B公司与建行之间的《最高额抵押合同》。而建行则认为B公司作为担保人有确保抵押物无权利瑕疵的义务，在未被告知抵押物被租赁而出现《房屋租赁协议》、《补充协议》且上述协议明显存在人为异常保