文档介绍：商业基础知识
第1页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
何为商业地产
什么是商圈
什么是业态
商业地产与住宅的区别
商业地产的内容
商业地产的类型
商业地产的销售模式
商业地产市调内容
第2页，共42页，编辑对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店（独立商店）构成强大冲击之势。
第8页，共42页，编辑于2022年，星期五
1998年，政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计，作为试行表，考虑到目前各种业态的发育程度，以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见，按照科学性与可操作性相结合的原则，我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见，即：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。
第9页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
投资回报方式不同：发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单
商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有
客户购买动机不同：大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的
大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的
发展商责任大小不同：发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待
第10页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
地理位置的要求不一样：住宅地理位置选择的弹性大；荒郊野岭也可以做别墅；只要能走人、能进车就可以了。
商业的价值首先是体现在地理位置上，一定要选择核心的商圈或有发展潜力的商业地段
目标顾客不一样：小资、白领或普通老百姓；只要具有投资能力，都可以成为目标客户。
第一类：一般的经营户；第二类：商业的投资者；经营户又分好多种；例如主力经营户（主力店）；还包括品牌商和一些配套商户。比如餐饮、娱乐的配套商户；他们对物业、店面面积、配套要求都不一样；而住宅要求相对单一。
功能、用途不一样：住宅一般用于居住。
商业具备诸多功能：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、商务功能、休闲功能等等，都是不一样的；购物功能又可细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市或专卖店等。
第11页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
销售、营销不同：住宅一卖了之，目的很简单，也很直接。
商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力；商业地产卖出以后，还要考虑日后经营问题，还要考虑返祖、回报和风险问题；因此，住宅与商业的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。
投资回报的形式不一样：住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题。
商业地产的投资回报形式有三种：一是销售、二是获取经营收益、三是物业升值；商业地产真正的价值不是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值；
专业程度不一样：住宅遵循建筑规范和消防安全规范；住宅的运作不需要进行复杂的商业设计；从过程上看：住宅在销售后就进入了终端。
商业除了要遵循建筑规范和消防规范，还要遵循商业规范；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、销售及经营管理；
第12页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
商业地产的内容
资本运营
商业地产
市场开发
运营管理
第13页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
贯穿商业地产全过程的三种行为
开发行为
投资行为
经营行为
合法还是非法开发
自主开发还是联营开发
投资者的心态、动机及环境
直接影响着投资者的行为
包括开发商对项目价格
行为、欠缴地价款行为
无证卖房行为等
第14页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
商业地产的四元素
开发商
投资客
商户
消费者
第15页，共42页，编辑于2022年，星期五
商业地产知识
商业地产的市场发展条件
欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；
在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Ma