文档介绍：土地增值税清算鉴证业务规范
(征求意见稿)
第一章总则
第一条为了维护国家税收利益和纳税人的合法权益,规范土地增值税清算鉴证业务,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(苏地税发[2009]72号)等有关规定,制定本规范。
第二条本规范适用于房地产开发项目土地增值税清算鉴证(以下简称清算鉴证)业务。
第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所,准予从事清算鉴证业务。税务师事务所从事清算鉴证业务应遵守本规范。
第四条税务师事务所可以接受税务机关、纳税人或其他组织的清算鉴证委托。
第二章清算条件
第五条税务师事务所承接的清算鉴证项目,应符合下列条件之一:
房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
直接转让土地使用权的;
已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
各省辖市地方税务机关规定的其他需要清算的情形。
第六条税务师事务所应对委托清算项目是否符合清算条件实施审核,包括:
获取清算项目销售进度、销售许可证,企业注销税务登记申请表,国有土地使用权转让合同等相关资料;
根据获取的相关资料并进行实地查验确定清算项目是否符合清算条件。
第七条税务师事务所对符合清算条件的清算项目接受委托,并与委托方签订业务约定书。对不符合清算条件的,不得接受委托。
第八条税务师事务所在签订业务约定书前还应了解业务环境,包括:
业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征;
纳税人的内部控制制度和控制流程;
清算项目是否存在重大的执业风险;
其他对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例。
第三章前期准备
第九条税务师事务所根据清算鉴证业务的复杂程度、鉴证期限等情况,制定具体的清算鉴证业务计划,包括:
总体鉴证计划,包括清算鉴证的具体范围、鉴证目标、组织分工和时间安排;
具体鉴证安排,包括拟执行的鉴证程序、时间步骤、鉴证方法和具体流程等。
清算鉴证业务计划确定后,可以视情况变化对业务计划作相应的调整。
税务师事务所应当指派能够胜任清算鉴证业务的注册税务师,作为清算鉴证项目负责人。项目负责人应当指导和监督助理人员的工作,并对其工作成果负责。
第十一条税务师事务所应对纳税人的内部控制是否存在及其有效性、一贯性实施审核,包括:
通过了解业务环境确定是否实施内部控制测试程序;
测试纳税人内部控制的设计和运行情况;
根据纳税人内部控制的可信赖程度决定审核程序。
第十二条税务师事务所应以国家有关部门审批、备案的项目为单位实施清算鉴证,同时需要关注:
项目若经发改委或规划部门批准分期开发的,应以分期项目为单位清算,各期清算方式应保持一致。
同一项目内若存在既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的,应分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
第十三条税务师事务所从事清算鉴证业务,应关注关联方交易行为,披露关联方名称、关联关系、较大交易事项及其金额。
第四章转让收入的审核
第十四条转让房地产收入审核的基本程序和方法包括:
获取或编制清算项目转让收入明细表,复核加计正确,并与财务会计报表、总账、明细账以及销售分户明细表进行核对;
获取销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房屋分户(室)面积对照表、工程竣工验收备案表、销售分户明细表、销***等资料,审核确定项目的总可售建筑面积、已售建筑面积和未售建筑面积,其中应对未售建筑面积实施现场查验,确定未售建筑面积的实际状况,确定收入是否完整,有无少计、漏计转让收入;
了解与转让收入相关的合同、协议及其执行情况;
查明收入确认的原则、方法,调整会计核算与税务处理规定在收入确认上的差异。
抽查销售合同、销***与会计记录,确定转让收入是否真实、核算是否准确、普通标准住宅与其他类型房屋的转让收入是否分别核算。
第十五条转让房地产收入审核应当包括以下内容:
审核清算项目转让收入账载金额与商品房购销合同统计表、销售明细表收入金额是否一致。合同面积与实测面积不一致形成的应退、补价款是否计入转让收入;
审核往来类科目是否含有未确认的转让收入;
审核是否含有房产出租收入;
审核政府代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;
审核有