文档介绍：土地增值税讲义
第一个问题:土地增值税清算的内容
《土地增值税暂行条例》第四条规定:纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
收入—扣除项目金额=增值额
转让收入的确定
(一)转让收入的含义。
纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。(土地增值税以人民币为计算单位,外币收入应折算为人民币)
(1)货币收入:是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
(2)实物收入:一般是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材,房屋、土地等不动产等。
实物收入的价值,一般要通过对这些形态的财产进行价值评估,确认其公允价格。
(3)其他收入:是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权、股权等。其价值需要进行专门的评估。(包括投资、联营方式)
(二)转让收入的确认。
(1)以实际成交价确认收入。
即以买卖双方转让土地使用权、地上建筑物及其附着物实际成
交的价格,为转让收入。
(2)以评估价确认收入。(条例第九条)
①隐瞒、虚报房地产成交价格的应按评估价确定转让收入。
即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
②转让房地产的成交价格明显偏低,又无正当理由的应按评估
价确定转让收入。
即纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。因此而发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。
③转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权、股权等。其价值需要进行专门的评估。
(提供扣除项目金额不实的)
(3)以视同销售确认收入。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:(这是容易被忽视的转让收入)
按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格
确定;
由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估
价值确定。
区分:房地产开发企业将开发的部分房产转为企业自用或用于出
租等商业用途时,产权未发生转移,则不视同销售,不征收土地增值税。(这也是房地产开发企业常用的避税手段)
代收费用如何确认收入
(1)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。
(2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不用作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
(四)常见的几种隐瞒收入的手段
(1)将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下。
(2)通过签订虚假的借款合同,把实际收入变成借款长期挂账。
(3)编造虚假销售合同(比实际成交价格少),隐瞒按揭收入。
(4)干脆将预售收入转入个人银行卡账户,不纳入企业的财务核算体系,帐外循环。
(5)直接用房款收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等。
(6)通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入,特别是关联性质的委托代销。
(7)视同销售不做相关的税务处理。
二、扣除项目金额的确定
一)旧房扣除项目金额的确定
旧房:凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。我省具体规定:一是凡新建房交付使用后,不论时间长短和磨损程度如何,均为旧房;二是新建房从竣工之日起一年(12个月)内,尚未转让的亦视同旧房。(湘财税[95]213号)
1、旧房的扣除项目金额
(1)按评估方式的扣除
①旧房及建筑物的评估价格。
评估价格,指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
——重置成本价是指以旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的费用。
——成新度折扣率是指旧房的新旧程度做一定的比例的折扣。
②取得土地使用权所支付的地价款。
值得注意:对取得土地使用权时未支付地