文档介绍：物业管理模式创新

物业纠纷在不断增加、冲突日益激烈的局面。全国瞩目的“美丽园”事件提醒我们:如果不抓紧对现行模式进行变革,物业管理将成为诱发基层社会冲突、破坏社会稳定的导火索,对和谐社会的建设构成致命的制肘。而“没有稳定和安全,就不会有发展”。
一、美丽园事件的简单回放
美丽园小区位于北京市海淀区五棵松路20号,最早为该小区承担物业管理服务的是北京市鸿铭物业公司。最初的纠纷源于一些业主长期拖欠物业费而被物业公司告上法庭,这些业主则辩称他们是对物业公司乱收费行为不满才缓交有争议部分的物业费的。两审法院均未支持业主的抗辩理由,业主完全败诉且被判承担滞纳金。法院判决称,“小区公共事务应由业主委员会起诉。”
为此,2004年8月,美丽园小区成立了业委会,希望借此维护自己的权利。2005年3月,根据多数业主的要求,业委会将鸿铭物业公司告上法庭,提出13项诉讼请求,要求“挤掉”物业管理费中的水分,并提出物业公司应停止对外租赁电梯,将相关收益返还业主。2005年9月14日,一审法院驳回业委会的诉讼请求。业委会不服,随即上诉。2005年12月,在当年秋末发生的法院强制执行一些小区业主交纳物业管理费的“堵被窝事件”风波影响下,业委会终审反败为胜,一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项,。美丽园小区业委会近乎全胜,并因此成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主委员会。
但是,该判决未能执行。2006年1月,物业公司向北京一中院提交再审申请,要求进行重新审理。2006年3月30日,5名法律专家出具《论证意见书》,认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款,是不妥当的。2006年4月13日,北京市物业管理协会向北京一中院主管领导发出一封《行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》,认为法院的判决会引发整个物业管理行业的混乱,也要求重审。2006年5月30日,北京一中院发出《民事裁定书》,决定另行组成合议庭对此案进行审理,同时裁定在审理期间中止原判决的执行。
2006年8月11日,美丽园案件再审“维持原判”,这一结果令广大业主很受鼓舞。但受到打击的物业管理公司“放风”:因物业费太低,将放弃对美丽园小区的管理。业委会则认为物业管理公司不会撤离。9月1日,鸿铭物业果真宣布撤离,一段时间由于家中停水、电梯停运、门禁系统失效、保洁工作停止,美丽园小区立刻陷入混乱,变成了垃圾园。在这种情况下,拥护业委会与反对业委会的两派业主开始激烈地相互指责与争吵,甚至发动了小区内的游行。小区内悬挂起“罢免业委会,还我业主权利”的横幅,不时有居民前来签字。200多名业主聚集在小区内,要求业委会给出解决办法。部分业主决定自发召开临时业主大会,并提出3项议题:;是否同意罢免现行业委会;是否同意重新以招投标的方式选择新的物业公司。
在舆论的重压下,2006年9月9日,海淀区居住小区办公室下发通知,要求9月11日之前鸿铭物业全面恢复美丽园小区的物业服务工作,同时责令业委会在45天之内召开业主大会临时会议。2006年9月11日,鸿铭物业返回美丽园小区进行暂时性管理,为期3个月。2006年11月,美丽园业委会在北京市建委网站发出物业招标公告,对外宣布招聘新管家。
“秩序是老天的第一规律”。