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停车库评估案例
案例
某估价对象是位于××小区19号西地块公寓地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续供应价格参考依据，该评估对象为可转让工程，各项手续齐全。依据评估取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益〕×年期修正系数
= 1526〔元/平方米〕
〔9〕建筑物的建立本钱
〔过程略〕，建立本钱为1908元/平方米。
〔10〕管理费用和专业人士费用
〔过程略〕，管理费用和专业人士费用为167元/平方米。
〔11〕建立本钱的利息和利润
〔过程略〕，建立本钱的利息和利润为262元/平方米。
〔12〕建筑物成新率
考虑到委估对象地下停车库尚未竣工投入运用，其装修及设备状况良好，故本次评估中建筑物综合成新率取100%，那么：
建筑物价值=〔1908+167+262〕×100%=2337(元/平方米)
〔13〕销售费用
〔过程略〕，销售费用为251元/平方米。
〔14〕在建工程单价=1526+2337+251=4114(元/平方米)
〔15〕在建工程总价=4114×14700=〔万元〕
七、估价结果的确定
委估对象为地下车库，由于周边同类物业交易市场较为活泼，市场比拟法能够充分表达评估对象的市场价值；同时由于委估对象车库分为机械式和非机械式两种类型，运用本钱法也能在
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必需程度上表达其组成局部市场价值的真实性。因此，接受算术平均法计算最终评估价格结果如下：
在建工程楼面单价=4085×+4114×=4100〔元/平方米〕
在建工程总价=4100×14700=〔万元〕
案例分析
一、地下停车库物业特点
地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下局部，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：
1、权属比拟特殊。地下停车库一般存在两种不同状况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进展了分摊，车库不能单独出售。上述状况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。另外，也存在利用人防工程作为地下车库的状况。
2、计量单位比拟特殊。商品房存在多种计量单位〔套、建筑面积、套内建筑面积、运用面积等〕，国家有关部门对于应当以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的
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特殊性，消费者比拟认同的那么只有一种：车位，与此同时，也会出现一样建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和效劳相对特殊。地下停车库除满足停车这一根本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套效劳。这种配套效劳涵盖面较广，诸如：车辆平安、车辆清洁、停车的便利和舒适、修理等等。由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和效劳，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在必需程度上确定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。由于地下停车库与地上物业一同建立，主要作为地上物业的配套效劳设施，一般状况下主要面对地上物业运用者，