文档介绍：细心整理
柏林工业园孵化器租售市场分析

一、太原市高端写字楼调研根本状况
调查具体楼盘：世贸中心财产国际怡和国际广场
华德广场面积
标准层面积
实际需求面积
主力客户行业
怡和国际广场
79—157㎡
1100平米
整层
电子、IT数码科技贸易行政单位
财产国际
156—3041㎡
3041㎡
半层
IT、金融、保险
千喜世纪广场
108—182㎡
1120平米
130—180平米
有团购，但受证照影响
世贸中心
90—400㎡
1700平米
400—500平米
煤炭
华德中心广场
30—175㎡
1900平米
刚开售，不明显
刚开售，不明显
简析：
写字楼工程多为中小型工程，面积可以随意分割，虽然有小面积户型，但实际需求呈现两极集中。一为主力面积150㎡左右；二为500㎡以上。
在出售过程中存在局部整层、半层大客户。因此我工程在通过面积分割定位客户。
依据财产国际等既有经验，主力客群须要借势形成，如由政府多年力倡的南内环——IT一条街。因此，我工程应尽量联合政府借助柏林工业园的对外形象养成窊流路、西外环路上的机械加工与钢材经销产业集群办公地。
写字楼个案根本建筑配置资料比照〔三〕
工程
公共走道宽度
电梯前室面积
装修材料
配套设施
怡和国际广场

50㎡
涂料
5部中心空调、5A写字楼、24小时热水系统楼层热水器供热独立卫生间商务中心便利超市
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财产国际

30㎡
石材
8部电梯中心空调宽带有线对讲系统背景音乐红外周界防范系统报警防盗 24小时热水系统
千喜世纪广场

图测40㎡
外墙铝塑板公共瓷砖
5部电梯中心空调变频空调宽带有线语音系统对讲系统背景音乐红外周界防范系统报警防盗公共楼层热水间供热水独立卫生间商务中心一栋五星级酒店
世贸中心
2米
目测10㎡
外玻璃幕墙内石材
5部电梯分户计量、中心空调、变频空调商务中心、便利超市、快餐、中档餐饮、公共卫生间运动场馆文化消遣、百货
简析：
产品同质化紧要
5A概念充溢写字楼市场，实质配套没有创新，产品配置同质化。相较于我工程的双网无线办公等硬件，显示出后发优势。
怡和方的屋顶花园，面积有限且位于百米公寓下方，私密性较差，品质有所影响。
商务配套欠缺创新
世贸中心提出的配套山西总商会晋商国际会馆，国际展览中心，国际会议中心，国际询问中心，国际俱乐部，国际友好协会多在概念层面，没有形成现实影响力。
〔四〕竞品各项去化指标分析
1、户型面积配比
分析说明：标准层面积相对于我工程的1400平米以上的多，说明太原市写字楼规模在不断增大；主力户型相较于以前的SOHO型面积有所增大，说明市场是较为认可代表公司实力和形象的独立办公大空间。
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2、客群区域比重
分析说明：高新技术园区写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。比拟老城区写字楼的金融、能源、机械客群，