文档介绍：案例一,欣欣花园小区是一个全部一户 90-110 平方米建筑面积的中档楼盘,前期物业管理到期后,新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区, 并与其签订了《物业服务合同》.小区共有业主 850 户,其中 23 户业主以未出席业主大会, 未投票选择该公司, 也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由, 一直拒交物业服务费. 试分析这些业主的理由是否成立, 并作出解释. 参考答案: : (1) 像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要 2/3 以上投票权的业主同意即可生效,) (1 (2) 少数业主不出席业主大会, 不赞成业主大会的决定, 并不影响业主大会决定的效力, 业主大会通过的决议, 决定, 每一位业主都有义务遵守,执行. (1分) (3) ) (1因为,第一,物业服务合同属于集体合同, 是物业管理公司与代表业主的业主委员会签订, ) (2 第二, 物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全, 保洁,绿化等方面的服务, 已与欠费业主形成了事实上的合同关系,欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务,并应承担欠费利息,滞纳金等费用. (1分) (4) 少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费. 因为不能以少数人的主观判断, 作为否定物业公司服务质量的依据. 若物业公司的服务确实有严重问题,这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司,但不交物业服务费的做法是错误的. (2分) 案例二, 业主王某在入住装修时, 提出二次装修申请, 物业公司经审查认为符合安全等要求, 予以批复. 后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置, 被物业公司检查时及时发现, 责令王某停止施工, 限期恢复. 王某认为不影响物业使用, 迟迟不予理睬. 于是物业公司向主管部门报告, 但主管部门迟迟不予处理. 于是物业公司在要王某写出一份" 出现安全事故责任自负" 的保证书后, 向王某收取 2000 元罚款, 未作其他处置. 试就以上描述的情况对本案做出评析. (10 分) 参考答案:按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定,物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理. 本案业主王某应按法规, 规章的规定进行装修, 物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他, 王某应当遵守. (3分) 王某必须提交供暖管理单位的批准文件, 方可改动供暖管道位置.(1 分) 王某不能提交供暖管理单位的批准文件, 物业公司应当制止装修继续进行, 向主管部门报告, 并按装修管理协议追究王某违约责任.(2 分) 物业公司向主管部门报告后, 主管部门迟迟不做处理, 其他业主和物业公司可以催促或告政府部门行政不作为.(2 分)物业公司的装修管理不是行政管理,不能向业主收取罚款, 本案物业公司的做法是错误的.(2 分) 案例三, 王大妈周六上午去小区会所健身, 在会所门口台阶上摔了一跤, 腿部摔伤. 同伴扶其到医院检查医治共花去医药费 1950 元, 并且有近一个月时间只能家小心行走. 王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致,