文档介绍：公寓投资分析
(山东师范大学人口?资源与环境学院 2011级人文地理专业 王新军 2011020934)
摘要:公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。它具有提供统一的服务和管理, 商居两宜准，拎包即可入住;第三，配套设施完善;第四，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务;第五，销售价格一般高于区域整体水平。
商务公寓
商务公寓的用地性质一般为综合性用地(商住)或商业用地。其产权类型为商务公寓。产权年限根据用地性质而定，一般最高为50年或40年。商务公寓的特点:第一，一般处于城市核心地段及商务中心区;第二，既可居住，又可办公;第三，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司;第四，价格相对写字楼较低;第五，首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳);第六，产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
酒店式公寓
酒店式公寓的用地性质一般为商业用地。其产权类型为公寓或商务公寓。产权年限一般根据用地性质而定，一般为40年。酒店式公寓的特点:面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高;大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便;按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性;一般以只租不售和产权式经营为主;大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
3 公寓与普通住宅的区别
土地属性上的不同
公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限一般为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限一般为70年。公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同
时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，
[2]低总价就是很重要的特点。
建筑功能上的差异
从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。 建筑标准和质量区别
在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完