文档介绍：文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案）前言:
文园裕景2FSF商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。为了确保文园裕景建成后全商业单元前仍在一个初兴阶段,需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。
会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业项U和综合体项目，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规范。
会吕商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。
随着城区“东拓”及城东城市化进城推进，以及日前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。从老城区为中心的商业已往文化广场转移。自OS年起，城东片区商业发展明显，文园裕景5000nf生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。
女会昌目前主要街道商业情况
商业路段
主要面积
(mC
层高(m)
主要面宽*进
深(m)
租金情况
(7C/m2)
主要经营种类
经营
情况
南街-惠诚
路
50-80;
500-500
()
♦(6-14)
90-160
粮油批发、电器
城
沿街无空铺，
置换率低
财富广场
一文化广
场
10-120
S-4-.5
(ST)*
(12-15)
110-ISO
休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品
沿街无空铺，
置换率低
水东延^中
街
切-150
-5
(S--i-)*(S-12)
150-ISO
中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车TS
沿街无空铺，
置换率低
红旗大道东段(文化广场以东至彭迳)
55-80
5-
(3-)X
(6-12)
65-100
中低档鞋服为主，中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒
沿街无空铺，
置换率低
5、可供参考的市场情况
参考项目
项目
名称
主要血积
范围(m=
层
高
(m)
而宽*进深
(m)
租金范围
(元/nf)
经营业态
免租期
租期
年租金
递增
备注
坚强
55-120
时尚女装、婚
物业为个
超市
主力门店：
+.2
(4-6)♦
15-S0
纱摄影、儿童
人持有
二楼
500-100
（6-12）
乐园、时尚家
商场
居
招商主题：儿
租期：5
10%
物业由开
童主题
年
发商自
二楼：母婴用
持；同兴
二楼建筑
二楼：对外租
品、儿童服
二楼：免
商业运营
金城
面积：1600
金40:实际租
饰、学****用
租期：1
管理公司
大厦
三楼建筑
(-5)事
金：20-50
品、儿童餐饮
年
进行商业
面积:1481
・•、■L
分割面积：
（4-6）
三楼：对外租
三楼：儿童游
三楼：免
运营管理
裙楼
*25mV
金50：实际租
乐场、儿童电
租期：2
间
金：10-20
玩城、美容美
年
发、舞蹈音乐
书法美术教
育
分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效应明显。金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题•欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。
三、功能定位及区域招商对象
1、商业定位：
功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。
市场定位：
i餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。
ii娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。
iii休闲以本地市场认可的业态为主。如咖啡厅、果饮、休闲