文档介绍：新区公司与开元基金
武汉新区四新片区土地整理开发项目
联合投资方案
武汉国佳房地资产评估有限公司
2012/2/15
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目录
背景和意义1
武汉新区四新片区开发建设背景1
武汉新区四新片区战略决策和战略规划1
体功能；超前开展农用地报批，加大征地拆迁力度，推进土地储备，加快实现土地出让，构筑稳健现金流；树立还建优先原则，加快还建房建设，以还建房带动拆迁工作。
新区融资和资金平衡的主要做法
在2004年启动阶段，先后提请政府出台了武政〔2004〕7号文、武政办[2004]18号文、武新指[2004]15号文等文件，组建成立了武汉新区投资公司和武汉新区土地储备分中心，作为新区的城市建设融资主体和土地储备融资主体。2005年，根据市领导的指示精神，公司积极争取市财政局等相关部门支持，参与研究新区投融资政策意见。于5月提请政府下发了《市人民政府办公厅转发武汉新区开发建设指挥部等部门关于加强武汉新区开发建设投融资工作意见的通知》（武政办[2005]62号）。该意见进一步明确了新区开发建设投融资工作的指导思想、目标要求、资金运作模式、具体政策，成为新区融资和资金平衡的指导性政策文件。
（1）指导思想
积极探索城市建设新思路、新模式，科学合理地利用城市资源，坚持“政府主导、市场运作、科学规范、严格操作”的方针，以新区投资公司和新区土地分中心为投融资主体，依托政府信用和土地资源，建立以财政为基础、银行信贷为主导、社会投资和股东注入为补充的多渠道融资模式，拓宽项目建设融资和土地储备融资渠道，实现武汉新区开发建设资金的总量平衡和良性循环。
（2）运作模式武汉新区实行封闭运行，按土地和基础设施捆绑打包的模式，提请政府明确划定了封闭运行的区域——四新片区，。公司和土地分中心实行一套班子，两块牌子，一体化运作。新区投资公司负责该区域的基础设施和公益性、功能性设施配套建设，储备分中心负责土地储备、整理工作。储备分中心完成土地收购、征用及拆迁补偿等工作，将生地变成熟地；投资公司进行基础设施和功能性、公益性项目建设，将熟地变成热地；分中心将储备土地委托土地交易中心对宗地实行招标、挂牌或拍卖。土地供应收入直接缴入财政部门设立的武汉新区土地收入专户，土地开发成本由财政部门按宗地核拔新区土地分中心。土地出让金、城市基础设施配套费和土地增值收益由财政部门全部专项核拔新区投资公司或新区土地分中心。
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（3）资金平衡模式
资金封闭运行，来之于新区，用之于新区，争取略有盈余。新区分中心作为武汉新区土地整理储备的投融资主体，以开办资金和财政资金，申请土地储备贷款，启动土地整理储备。投资公司作为武汉新区项目建设法人，以注册资金申请国家开发银行和商业银行贷款，启动市政基础设施和公益性、功能性设施建设。同时，储备分中心和投资公司积极探索城建投融资体制改革的新思路，加大招商引资力度，多渠道、多方式筹集资金，保证建设和储备需要。四新片区的土地出让金、城市基础设施配套费和土地增值收益由财政部门全部专项核拔新区投资公司或新区土地分中心，作为偿还项目贷款、债券本息、投资补助、项目资本金以及土地收购的资金来源，实现滚动开发。
武汉新区四新片区现状基本情况
四新片区土地储备工作实施情况
（1）基本概况
按照武政[2004]7号文和武新指[2004]15号文批准的四新片区储备范围是南起三环线，西至龙阳大道，北抵墨水湖，东临拦江堤路的围合区域，（折合约26145亩，包含国博中心项目用地）。四新片区内拆迁总量共约375余万平方米，其中除各企事业单位、相关街道、村集体所属房屋外，其余主要为村、居民住宅房屋。
（2）土地储备情况
1）土地征收：截止2011年底，新区分中心已签订了约24500亩左右土地征收储备协议，土地征收工作已基本完成，目前实际腾退土地约16250亩，剩余土地按计划将于
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2012年内全部腾退完毕。
2）房屋拆迁：截止2011年底，共计完成房屋拆迁约310万平方米，剩余部分也计划在2012年内全部完成拆迁。
3）土地报批及储备办证：截止2011年底，新区分中心共计上报农转用项目52个，面积约21604亩，现已全部批回45个项目，面积19107亩。，其中：取得39个农转用项目的《建设用地批准书》，；取得《国有土地使用证》53宗，（含《建设用地批准书》）。另外，以城中村为主体上报农转用项目1个，）。剩余农用地计划在2012年前全部完成上报。
4）征地拆迁费用：根据公司土地部提供的相关数据，