文档介绍：房地产税立法中的税基与税率选择研究
摘要:在我国推进全面税收改革的新阶段,房地产税立法势在必行。通过介绍当前我国房地产税的税基和税率现状,分析了当前我国房地产税税基和税率存在的问题,结合沪渝房产税改革试点情况和发达国家实践经验值。针对房屋占用的土地已经按地段和面积征收了城镇土地占用税,那么房产税的征收则必然导致一定程度的重复征税问题。同时,房产租金征收的房产税与增值税计税依据相同,这又从另一个角度造成了一次重复增税。再加上缴纳印花税,则税基多次重复纳税问题更加严重。
税率方面,结构缺陷明显。当前我国针对房地产的征税流转环节居多且税负相对较重,保有环节涉及税种较少且税率偏低。保有环节从量计征的城镇土地使用税单位税额偏低,而且不同地块之间的税额差异与我国巨大的地价差异相比并不匹配。保有环节的另一个税种房产税的征税对象只对经营性的房地产,比如商业地产和出租性的房产征税。综合两个税种来看,房地产的持有成本相对于流通环节而言较低,所以就导致有很多人有很多空置的房子,但是因为不用交税,所以房产所有人宁可闲置,也不拿到市场上出售和出租流通。此外,当前税种的税率设置缺乏弹性,并没有与经济现实相适应。例如,对从价计征的房产税,我国目前并没有考虑房产间的异质性,%。
三、沪渝房产税改革与国外房地产税总结借鉴由于房地产对于经济的影响较大,因此,在全国推行房地产税收政策之前,我国政府先在上海和重庆做了试点改革。上海对本地居民新购二套及以上住房、外地居民新购住房征税,%乘以70%的评估率,%。重庆主要针对高端住宅如独栋别墅、%-%采取累进税率计征。[2]改革初期,上海和重庆的高端住宅成交量明显下降,价格趋于稳定。改革之所以推进顺利并取得一定成效,其中一个主要原因就在于这两个试点改革触及的人均相对较少,且富裕阶层较多,对于这些纳税者而言,纳税负担并非不可承受。因此,可以认为当前房地产税制度调节重点是向富人征税的理念是正确的,对有豪宅和多套房的高财富人群合理调节具有可行性。
就国外而言,房地产税在美国、英国、加拿大是地方政府的主要收入来源之一。课税对象方面,一类是对土地和建筑物合并作为房地产税的课税对象。例如,美国房地产税的课税对象是纳税人所拥有的土地、房屋建筑物和一些机械设备。另一种是对土地和建筑物分别作为不同税种的课税对象。例如,英国针对住宅征收市政税,针对商业房地产征收商业差饷税。此外,有的国家如澳大利亚只对土地征税,较少的国家只对建筑物征税。但是对于非营利用途如政府办公、教育科研等使用的房地产,各国都有税收减免规定。税率方面,一般按年来征收,且多以房屋评估价格为基础使用从价税。例如,%-%不等。%。[3]每个州都使用独特的财产税评估方法。具体居民实际的房产税负担将取决于每个州具体评估出的房产详细信息和特征。
四、完善房地产税立法的政策建议
(一)房地产税税基设定需考虑重复征税等不公平问题
税基评估和设定既要充分考虑不同社会群体的纳税能力和税负,又要避免重复征税问题。一方面,考虑到税收征收的现实难处,可采取“先统收,后区分”