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正本
盐城“*小区”前期物业服务
（技术标）
投
标
书
招标人名称：房地产开发有限公司
招标项目名称：*小区
目???录
第一章项目大
B、所有运作过程均有严格的监控保证,充分体现管理效率。
（3）内部运作系统
A、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监察的关闭性。
管理层既是指挥者,又是监察者,计划、组织、控制、反应集于一身，避
免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理实时到位。
B、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时倡导全
员质量管理，充分授权，在权责范围内最大限度地调换职工的工作积极
性和主动性。
（4）信息反应系统
A、信息是我重要的经营资源。信息源要全面，汇聚与高层项目物业管理
有关的所有信息，使反应拥有一定的范围和频次，信息采集真切、科学。
B、保证信息反应通道通畅，信息办理集中，所有信息汇聚到项目管理处，
经过解析整理，并由项目管理处发出指令，追踪检查。
C、保持指令权、检查权和办理权的高度统一，防备责任分别所致使的管
理失控。
D、充分利用现代化管理手段获得办理和利用信息。
E、在检查控制的方式中，我采用行政检查、专项检查、交错检查、外部
检查、外部监察、奥密检查等方式。控制的举措有预先控制、现场控制、
反应控制。
F、质量控制上，对不合格的服务制订了纠正偏差的办理举措。
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第三章物业管理服务内容
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（一）前期开发建设期间物业管理服务内容
1、解析原设计图纸，提出物业构造布局功能方面的改良建议
项目管理处在物业管理实践中最认识物业布局的构造合理性，以及物业
的使用、维修和管理，可提供综合考虑物业总体布局的建议。如建筑物
外面隶属物预留地点、孔洞等，防备日后使用改正，给管理带来不便，
以提高物业的整体效果、价值。
2、提供设备设备的设置和服务方面的改良建议与建议
项目管理处能够从使用、管理和维修的角度，为建设单位提供设备设备
的改良建议。对建筑材料的采用，设备设备性能特点、使用效果，养护
维修、改换成本费用等方面，提供信息与建议。
3、提供工程质量的改良建议
项目管理处在工程施工阶段可派驻工程施工现场，熟悉基础隐藏工程，
机电设备安装调试，管道线路的敷设及走向，实时提出整改方案，配合
落实。
4、建立物业管理咨询
在项目销售期间，项目管理处可配合售楼部，和购房者交流，明确此后
物业管理的收费、服务内容、服务标准，解答购房者物业管理方面的问
题。
（二）物业竣工查收期间物业管理服务内容
1、参与竣工险收
项目管理处可派工作人员参与政府组织的竣工查收工作，辅助开发商督
促施工单位达成查收资料的准备，组织技术人员认识现场房子及配套设
备设备是否具备查收条件，要求施工单位按要求达成开发商交给的施工
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任务，辅助开发商监察施工单位对竣工查收工作中提出问题的整改实施
情况。
2、组织接收查收
由项目管理处牵头，对高层项目的施工质量、设备设备的使用功能、技
术资料、项目文件和业主资料等工作进行接收查收。
3、辅助开发商办理工程遗留问题
1）常有的非构造性工程遗留问题——屋面渗漏水；——有防水要求的地面渗水；——外墙面渗水；——室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；——抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺；——门窗开关不灵、空隙过大、缺件；——洗手间、厨房、天台积水，倒泛水；——给排水系统漏水；——排水管道拥塞，区间道路沉陷；——电器、电线漏电，灯具安装不牢；——其余常有问题。
2）问题的办理程序——在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位委托项目管理处通知施工单位维修。——施工单位自接到通知之日起，应在约定的保修时限内抵达现场与业主确定返修内容，赶快修理、整改，对发生波及构造安全或许严重影响
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使用功能的紧迫抢修事故，施工单位在接到通知后，应立刻抵达现场抢
修。有关部门、单位出席监察整修方案。
——施工单位非因特殊原因，未能在约准时限内抵达维修现场，建设单
位应配合再次通知施工单位限时维修，如施工单位再次违约，建设单位
有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或委托其他单位维修，发生
的费用由原施工单位担当。
——保修完工后，建设单位、