文档介绍：文园裕景2F3F商业裙楼招商方案〔初案〕
前言：
文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主,即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区,第二步是打造城东新的商业中央商圈＜为了保证文园裕景建成后全商业东的“城东新商圈〞也正在形成,但目前仍在一个初
兴阶段,需要1-2年光景逐渐形成商圈幅员.
会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房,少有商业工程和综合体工程,出租户多
为自建房屋户主或个人物业,除财富广场、金城大厦外,沿街商业大多自租自营,缺乏统一招商、业态规划,商业运营、,沿街店面租金较为灵活、多变,未能形成统一标准.
会昌商业零售业数量较多,、“超商〞带“市〞人流集群较明显,整体会昌市场消费层次偏低,高层消费人群外流.
随着城区“东拓〞及城东城市化进城推进,以及目前老城区商业格局缺乏,,城东片区商业发展明显,文园裕景50001tf生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中央的揭幕之作.
4、会昌目前主要街道商业情况
商业路段
主要面积〔吊〕
层tWj(m)
主要囿览*进深〔m〕
租金情况
〔元/m2〕
主要经营种类
经营情况
南街-惠诚路
50-80;
300-500
-
(-)
*(6-14)
90-160
粮油批发、电器城
沿街无空铺,置换率低
财富广场
--文化广场
40-120
3-
(3-4)*
(12-15)
110-180
休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品
沿街无空铺,置换率低
水东延伸街
40-150
-5
(3-4)*
(8-12)
130-180
中档家居、婚纱摄影、珠宝、—.三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车4S
沿街无空铺,置换率低
红旗大道东段(文化广场以东至彭迳)
35-80
3-
(3-)X(6-12)
65-100
中低档鞋服为主,中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒
沿街无空铺,置换率低
5、可供参考的市场情况
参考工程
工程名称
主要面积范围(m2)
层高(m)
面宽*进深
(m)
租金范围
(元/m2)
经营业态
免租期
租期
年租金递增
备注
坚强超市二楼商场
35-120
主力门
店：
300-400

(4-6)*(6-12)
15-30
时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居
物业为个人持有
金城大厦
二、
三裙楼
二楼建筑
面积：
1600
三楼建筑
面
积:1481
分割面积：14-25itf/间

(-3)*(4-6)
一楼：对外租金40;实际租金：20-30
三楼：对外租金30;实际租金:10-20
招商主题：儿童主题
二楼：母婴用品、儿童服饰、学****用品、儿童餐饮三楼：儿童游乐场、儿里电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育
一楼：免
租期：1年
三楼：免租期：2年
租期：5年
10%
物业由开发商自持；同兴商业运营治理公司进行商业运营治理
分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超〞聚集效应,形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态,与超市形成业态互补,人气旺盛,•欢乐城招商定位上缺乏市场根底,与会昌主流消费需求不符,与一楼及周边商业难以形成业态互补,人气缺失,消费乏力.
三、功能定位及区域招商对象
1、商业定位：
功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主,打造特色主题街区.
市场定位：
i餐饮在档次上以中档餐饮为主,突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮.
ii娱乐以时尚娱乐为主,休闲足浴、酒水吧、蜡纱摄影.
、果饮、休闲会所.
iv购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主,精品店为辅.
v家居建材以知名品牌家居建材为主,辅以各种装修设计配套.
定位说明：
i因会昌目前商业经营定位为低档,考虑到本工程自身定位及辐射范围,商业街经营定位应该是中档偏高.
ii就会昌商业经营格局和开展历史来讲,、三线及相关品牌.
iii目前会昌市场行情而言,经营女装的市场份额大大的占据着主导地位,其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费,所以在本工程中,我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、化装品以及美容SPA也