文档介绍：2009-2012年济南房地产行业分析及投资战略咨询报告
【关键字】:房地产济南房地产商品房写字楼市场调研企业分析研究报告
【出版日期】:2009年8月
【报告格式】:PDF电子版或纸介版
【交付方式】:Email发送或EMS快递
【中文价格】:印刷版6000元电子版7000元印刷版+电子版8000元
【英文价格】:印刷版15000元电子版16000元印刷版+电子版17000元
【报告编码】:Y
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【报告描述】:
2008年第四季度开始,济南住宅市场进入调整期,价格上涨速度明显放缓。2009年上半年济南住宅市场呈现出“价平量升、供需两旺”的局面,其一,政府救市政策效果显现,中国宏观经济明显好转增强了购房者的信心;其二,前几年积累的未开发项目于2009年上半年集中开盘上市,加大了市场供应。即将在济南举行的全运会大大改善了济南的基础设施水平,带动了住宅项目的居住价值及升值潜力。经历过房地产市场“量价齐跌”考验的开发商越来越注重市场需求的调研,越来越多的适宜于主流消费群体的适销户型大量面市;其三,价格平稳运行激发持币待购客群的自住需求。房地产作为规避通胀风险良好工具的特性已被众多投资客群所认知,投资价值较高的项目得到广大投资者的认可。济南大规模的棚户区改造为住宅市场提供了数量众多的客户群体,在多种综合因素的影响下,济南住宅成交量逐月上涨。交易量的上涨推动了住宅销售价格的缓慢上调,%,%。2009年下半年预计将呈现“供需平稳,价格缓慢上涨”的趋势,其一,供应充足。国家对土地管理的加强及市场后市发展的较多不确定因素将促使前几年成交但未开发项目上市,市场供应量将阶段性增大。其二,需求平稳。宏观经济的好转将增强潜在购房者的消费能力和信心,新增适销房源的增多将促进成交量上涨,但同时因成交量增加将增加价格上调的风险,价格的高位运行将对成交量上涨产生抑制作用。其三,价格缓慢增长。虽然中国经济先于世界经济提前好转,但目前中国经济增长以政府基础投资为主,民间资本跟进及人民消费性支出不足。对于中国宏观经济的发展走向,不确定的因素还有很多,同时,住宅供应量的激增将引发激烈的市场竞争,从而平抑价格上涨。
2009年上半年济南在售写字楼项目共12个,,。,市场总体均价为8598元/万平米。2009年上半年写字楼供应量中最大的是高新区板块,所占比例超过供应总量的一半。该板块的IT总部基地二期在售的体量较大,且该项目6月份有较大的新增供应量。其次是山大路板块。该板块上半年有两个新开盘项目,其供应量由该两个新项目构成。二环东路板块的供应量仅次于山大路板块。该板块在售的中润世纪广场体量较大,且08年底新开盘的名士杰座项目存量也较大。天桥药山板块供应量居第四,该板块中以整栋方式销售的时代总部基地体量较大。剩余两个板块(泺源大街板块和纬二路板块)以及其他零星分布的写字楼供应量较小, 万平米。2009 年上半年成交量当中除4月份环比有所回落,其他各月成交量环比均呈上升趋势。由于目前市场供应量较少,成交量也相对较少,其中整层或整栋成交所占的比重不容忽视,这是上半年写字楼成交特点之一。随着新增供应量的推出,成交量也明显增加。上半年有两个新开盘项目,位置均较好,户型也以中小户型为主,其成交情况均较好。从这两个项目的成交客户来看,投资型客户均约占40%。这表明目前写字楼市场投资型客户较前两年有所回升,这是上半年市场成交方面的另一重要特点。2009 年上半年各项目价格变化均较小或未作任何价格调整,不少项目的销售已持续两三年,目前也已接近尾声,价格并无任何调整。反映到整个市场来看,09 年上半年写字楼市场整体价格变化微弱、走势平稳。上半年市场总体均价约8598 元/平米。
万平米, 万平米, 万平米,均价由年初的14225 元/平米上升到6 月底16200 元/平米。2009年1-5 月份市场新增供应逐渐增加,但底商需求市场依旧比较低迷,致使供应总量基本呈递增的趋势;但6 月份泉景天沅和鲁润名商由销售转为自持,供应量出现一定幅度的下滑。2009 年上半年供应量最大的区域为中部, 万平米,占总供应的29%;东部和西部分别位列第二、三位, 万平米,所占比例分别为24%和21%;南