岗厦河园片区改造项目经济测算分析.doc

文档介绍：岗厦河园片区改造项目经济测算分析
关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价
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关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价
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市城中村（旧村）改造暂行规定》以及《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，
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对地价的测算结果合理；
.股份公司对本项目用地中1万平方米土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；
将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；
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目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右，金地公司取投资回报率为10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。在测算中，采取10%的投资回报率是金地公司对其处于行业领先水平的体现，该取值可较大程度的降低项目的资金缺口；
金地公司根据本项目改造规划以及《岗厦河园片区改造合作协议》的要求，确定
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项目各物业类型的建筑面积，该假设是与项目的规划和发展要求相适应的。
不确定性因素评价
A：金地报告分析过程
本测算假定商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%；该指标实现与否将直接影响项目收益水平和利润缺口；
地价测算基于整个项目按照整宗地建设测算，如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价，将影响地价测算水平；
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销售价格的制定基于项目所有物业年限全为70年，如果写字楼、商业物业改变使用年限，将影响价格水平；
根据我司开发计划，开发周期暂定为5年，赔还时间为3年，如果开发周期延长，将重大影响我司动态投资回报水平；
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B：世联评价
所有物业类型都达到100%的销售率在确定的开发经营期内具有较大的实现难度，但我们认为对于本项目而言，实现的可能性较大。
金地公司在测算中假定了商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%，作为商业物业和写字楼物业，实现如此之高的销售率对于即便是在深圳中心区的本项目来说，也将会存在巨大的风险。而对于本项目中公寓类型的物业，达到100%的销售率则具有较好的实现度。当该指标没有达到100%的销售率时，将会降低影响本项目的收益水平，增加项目的利润缺口；
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按照整宗地建设进行测算对于旧城改造项目具有一定的不确定性，采用该假设的测
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算结果会低于项目的正常开发成本，缩小项目的资金缺口；但对于本项目而言，采取这种假设是与现阶段项目的进展情况对应的，是合理的假设。
由于本项目已与股份有限公司签订了一系列的合约，与其形成了良好的合作伙伴关系。因此，在地价测算中，本项目采用基于整个项目按照整宗地建设测算的思路具有良好的可行性；但同时，由于本项目属旧城改造项目，存在诸多的项目不确定性因素，如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价，将会增加土地的中间费用，降低项目收益水平。
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所有物业类型均采用70年的物业持有期有悖于政策允许的最高土地出让年限，我们建议公寓用地土地出让最高年限采用70年，写字楼用地最高土地出让年限采用50年，商业用地出让最高年限采用40年
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金地在测算中对于商业物业、写字楼物业、居住物业均采用了70年的物业持有年限，对于该类物业类型，由于在土地出让政策中，商业用地的最高土地出让年限通常为40年，写字楼用地的最高土地出让年限为50年，居住用地的最高土地出让年限通常为70年。因此，商业和写字楼用地采用70年物业持有年限，具有很高的项目持有期的风险，影响项目的动态收益水平；
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我们认为开发周期和赔还时间的确定是合理的
由于本项目