文档介绍：涉港房产遗嘱继承变更登记实务初探
涉港房产遗嘱继承变更登记实务初探
【摘要】本文从房产权属判断、遗嘱效力认定、继承人确定和接受继承的意思表示、变更登记方案设计等方面对涉港房产因遗嘱继承发生的变更登记实务问题进行探讨。
【关键词】遗嘱继承;房产变更登记;涉港继承
一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力
(1)涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承,指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地,而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下,遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突,涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。(2)我制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。处分该物权时,依法需登记的,未经登记不发生物权效力。因此,继承人于继承开始时即获得遗产的所有权,在进行遗产的分配和处理后,办理房产变更登记,使继承人处分该等房产不存在障碍。
二、房产变更登记方案设计
(1)公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权,但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查,对于实体问题,如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书,而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。(2)不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项,除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为,可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外,其他应在房产所在地公证机关申请办理。(3)不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。
三、涉港房产权属状态确认
(1)办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态,将影响被继承人作出遗嘱的效力,进而影响继承时遗产的处理。(2)涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同,其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性,适用法院地法律。内地法律体系中,物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此,对于婚姻期间购入房产的权属认定,应依据内地物权法,除有证据证明登记确有错误外,以记载于不动产登记簿的内容为准。同时,被继承人及其配偶对房产是否共有,基于物权法无法判断,应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。(3)冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法,婚姻存续期间购入的房产,除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形,如夫妻另有约定、被指定赠与等外,应被认定为夫妻共同财产。
四、遗嘱效力的确定
遗嘱效力,适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定,遗嘱人在香港设立的遗嘱,处分其在内地的房产,遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时,公证机关检验