文档介绍：山西省中小企业信用担保有限公司
信用担保风险控制与抵押登记智计文
一、担保及担保风险控制
(一)专业担保机构运作特征:
1、提供信用——承担风险——处理风险——实现良性运营和持续发展。
担保和风险不可分,担保的过程就是处理风险的过程。其中反担保包括房地产抵押就是防范与控制风险的重要手段。
2、担保机构良性运营的条件:
1)无其它业务补充和风险补偿时:
担保业务收入-担保业务支出≧担保损失
2)有其它业务补充和风险补偿时:
担保业务收入-担保业务支出+其它业务利润+风险补偿≧担保损失
(二) 担保业务流程——风险控制程序
初审
复审
监控
代偿
追偿
损失确认及核销
签约
审批
会议评审
解除担保
回复客户
进一步调查、补充资料、调整方案、否决
(三)项目风险管理系统
企
业
资
料
立
项
反
馈
销售
市场
生产
经营
风险评估
是
否
财务
现金流
反担保
其它
评审
银行
放款
反
馈
是
否
决策
担
保
签订反担
保合同
登记、
公证
签订保
证合同
跟踪
监控
否
是
解除
责任
还款
代偿
追偿
诉讼
保全
抵质押
变现
企业
保证反
担保赔偿
二、担保与反担保
(一)担保。担保是担保人对债权人承诺,在债务人未能或不能清偿债务时,替代债务人清偿债务或以特定的价值物清偿债务。担保关系中,担保人为债务人向债权人承诺,受益人是债权人,被担保人是债务人。
担保方式: 保证、抵押、质押、留置、定金
(二)反担保。反担保是债务人或第三人向担保人承诺或设定物的担保,在担保人因清偿债务人的债务而遭受损失时,向担保人进行清偿。在反担保关系中,受益人是担保人,被担保人是债务人。
反担保方式:债务人提供的抵押和质押;其他人提供的保证、抵押和质押。
(三)反担保的法律依据:《担保法》第四条“第三人为债务人向债权人提供担保时,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。”
(四)我公司较多采用保证、抵押、质押、帐户监管等
(五)反担保的作用:控制风险、分散风险、补偿风险等
三、对房地产抵押登记的认识
(一) 房地产抵押是担保机构重要的反担保手段之一
1、中小企业担保业务中较多采取组合反担保。
2、房地产的保证度相对高。
1)相对于机器设备、汽车抵押而言容易变现、变现率高;
2)相对于存货等便于管理,在抵押期间出现意外风险(火灾、事故)的机率较少;
3)法律对房地产抵押权的法定效力、登记程序、实现程序都有明文规定,容易操作。
(二) 房地产抵押登记对债权的保障
1、抵押登记是抵押合同生效的要件——《担保法》第四十一条、第四十二条。
2、抵押登记使房地产抵押具有优先受偿的效力。
3、抵押登记具有确认抵押权优先顺位的效力——《担保法》第五十四条。
4、抵押登记具有公示公信的效力——《担保法》司法解释第六十一条。
(三)房地产抵押登记的问题
1、《借款合同》、《担保合同》签订以后登记需要较长时间。
为方便客户同时控制风险,有些项目只能先放款,监管以后办理登记。在这一点上,反担保不同于债务人直接抵押给银行,债务人直接抵押,银行必须控制;而抵押反担保,银行不需要控制,银行是认可担保人,与反担保无关。
2、有些房地产难以抵押或登记。
比如未取得《房屋所有权证》的房屋如在租赁的土地上建筑的房屋等不能登记,公益法人的公益设施等不能抵押。对于无证的房屋,依据担保法司法解释第四十九条,“在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或补办登记手续的,可以认定抵押有效”,所以可通过补办加以解决;但确实不能登记的,设定担保没有意义。
3、主合同的界定。
房地产登记部门要求登记时必须提供借款合同;从银行角度,只有在签订《保证合同》后才能签订《借款合同》并放款;而作为保证人控制风险的顺序是依次签订《委托保证合同》、《反担保合同》并登记、《保证合同》,这样,要满足房地产登记的要求和银行的要求,就必须先签订《保证合同》后办理抵押登记,就无法保证保证人控制风险需要的顺序。
为此有的担保机构与银行约定,在签订《保证合同》后,银行必须取得担保机构的放款确认方可放款,这是解决办法之一。
实际上担保抵押和反担保抵押的主合同是不同的——就担保机构和被担保人的法律关系来讲,不涉及银行,主合同不应是《借款合同》,而应是《委托保证合同》,房地产部门应以此为抵押登记的依据。
4、抵押价值认定
现在抵押登记操作中,申请人需要提供专业房地产评估机构出具的评估报告书,据此确定权力价值。对于中小企业来说,费用负担较重,也影响效率。往往因此而放弃此类抵押。
建设部、人民银行、银监委出台了《房地产抵押估价指导意见》,从2006年3月1日起