文档介绍：案例借鉴2:万科第五园
从细节打造具有传统中国文化特征的建筑
外部提炼“墙”的形象
建筑设计
内部强调“院”的作用
色彩渲染“素”的意味
气候体现“冷”的追求
环境营造“幽”的氛围
规划表达“村”的形态
案例借鉴2:万科第五园
联排的六合院落 内院、前院、后院、内天井 联排的六户合院 洋房的立体小院 多层的围合大院
案例借鉴2:万科第五园
案例借鉴2:万科第五园——庭院打造
“庭院别墅”创新提升容积率。
人文精神的极致渲染切中客户需求。
“墙”、“围合”、“窄廊”的艺术化和设计感转化高密度带来的缺陷,营造“私密”、“怡人尺度”、“曲径通幽”等人文意境。
“层层庭院”、“借景”等手法的运用,使狭小庭院情趣化。
结论
规划方案及物业发展建议思路
前提一:案例借鉴—纳帕尔湾、万科第五园
前提二:,低容积率高密度产品的打造关键点
本项目产品规划方案及物业发展建议体系
回归市场:对项目受益价值贡献排序
TH >小高层>独栋>洋房——尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益
构建函数:F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4
F(Y)——项目总收益
A——产品价格(市场价预估)
X——产品建筑面积
函数构建的假设前提:
1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内(如价格的实现);
2、假设隐性价值贡献点作用有限(如项目形象的提升);
3、假设各种产品的建筑成本差异很小,可以忽略;项目其他成本为一常数
1、A1小独栋价格, A2TH价格,A3洋房价格,A4小高层价格
2、X1小独栋建筑面积, X2 TH建筑面积,X3 洋房建筑面积,X4小高层面积
3、0<=(X1,X4) <=,不可能出现一种产品的面积为负数的情况
X1+X2+X3+X4=A
X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=B
0≤(X1、X2、X3、X4)≤A
建立关系式求解函数
R1小独栋的常规容积率;
R2TH的常规容积率;
R3洋房的常规容积率;
R4小高层的常规容积率;
资源来源:世联模型研究
可组合的产品:不做普通多层,增加创新多层产品,平衡容积率
物业类型
产品特征与市场反应
选择
对于项目的贡献
常规产品
小高层
11-12层为主,易于接受
做足容积率,出面积
普通多层
6层,传统形式,爬楼梯,难以接受
以联排为主的类别墅
高端产品主要的形式
单方成本润率较高
独栋或者双拼
价值标杆,低密度意象
树立高端形象
创新产品
情景花园洋房
层层退台,以露台为核心价值点,增加产品附加值
创新方向
平衡容积率
三叠拼
花园洋房的升级版,档次略低于联排产品
创新方向
平衡容积率
整体规划依据——地块分割价值分析及排序
8
6
1
3
7
2
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
改造水渠
中央景观水系
现状村
水泥厂
农田
地块内各部分价值分析与排序依据:
水系景观资源的占有程度;
与水泥厂的物理距离及受威胁程度;
与现状村的物理距离及受干扰程度;
交通道路的良好通达性。
>
>
>
>
>
>
>
整体规划——造院:四重院落
类型
一期
二期
三期
四期
合计
独栋
套数
24
80
24
-
128
面积
7200
24000
7200
-
38400
联排
套数
170
114
106
78
468
面积
40800
27360
25440
18720
112320
三叠拼
套数
-
-
144
192
336
面积
-
-
25920
34560
60480
小高层
套数
-
-
432
288
720
面积
-
-
77760
51840
129600
产品配比