文档介绍：差异化公共租赁住房租金定价机制
差异化公共租赁住房租金定价机制
近年来,由于房价高企和城镇化进程加快,商品房价格与群众住房支付能力的差距日渐扩大,出现了大批既买不起商品房又游离于住房保障体系之外的“夹心层”,住房保障的“短板”开始显现。在群众住房危难时刻,党中央、国务院审时度势,在党的十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一并提出,着力解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题。
目前,各地公共租赁住房保障工作基本处于建设、交付、管理并存期,作为住房保障的新生事物,其不论是在政策制定还是在具体实践上都需要不断改进与完善,在建设和管理中也难免遇到一些难题,其中租金定价合理与否,将直接决定住房困难群体的经济承受能力,这事关公共租赁住房保障制度实施的成败及公共租赁住房推行可持续健康发展是否顺利。租金定价是重要的民生问题,其不仅是制度性难题,也是社会各界广泛关注的焦点。杭州在发展公共租赁住房方面走在了全国前列,其差异化租金定价模式值得各地借鉴。
一、国内公共租赁住房租金现状
全国各地都把公共租赁住房作为保障性安居工程建设重点,在土地供应、资金保障上都投入了大量资源。但近年来,部分城市出现了大量公共租赁住房租不出去的现象,究其原因,除了房屋地段偏、交通配套滞后外,租金高也是一个重要的弃租因素。
对于公共租赁住房租金,大部分地区实行“政府主导,市场运作”,租金标准一般根据成本状况按照低于市场租金的原则合理确定,但在实际运营管理中,成本回收期较长且难以平衡成本,更谈不上微利。地方政府在公共租赁住房保障中的持续财政投入已捉襟见肘,面对强烈的民生需求和日趋紧张的财政,部分地区将陷入进退两难的尴尬局面。造成此僵局的主要成因有以下两方面。
(一)公共租赁住房租金含有政府提供公共产品的责任
公共租赁住房作为社会公共产品,基本由公共财政支付,以弥补市场机制不足,解决“夹心层”住房困难问题,体现政府提供公共产品的责任。如果租金向市场看齐,低收入阶层是否还有必要通过政府提供的公共租赁住房解决住房问题?
(二)公共租赁住房租金相对市场租金的合理性
考虑到公共租赁住房的建设成本和后续运营管理,以及各地政府财政的发展,需要收取一定租金是可以理解的。但是如果严格按照“政府主导,市场运作”,除土地行政划拨外,租金就需要考虑建造成本、资金利息、后续管理费等,可以说各地公共租赁住房租金基本与市场价持平或者高于市场价的现象。而且,各地市场租金普遍存在租售比倒挂,市场租金偏低,市场出租的住房主要以投资为主,看重的是房屋的升值潜力而不是房租,租金并不能反映真实出租价值,总体上与房价相比市场租金偏低,但与当前居民承受能力相比还是偏高。在此背景下公共租赁住房租金又略低于市场租金,这将难以在短期内完全依靠租金回收建造成本,也不能吸引社会资金投资到保障房建设。
二、杭州公共租赁住房租金差异化定价模式分析
2004年开始,杭州探索实施外来务工人员和大学毕业生租赁型公寓(简称“两项公寓”),2009年提出大力发展公共租赁住房(2010年将“两项公寓”纳入公共租赁住房管理),遵循“政府主导、统一规划、统一标准、分级建设、社会参与、统一管理、市场运作”建管原则,着力解决“两个夹心层”住房难题,全力打造无缝衔接的公共租赁住房保障体系。目前,