文档介绍：房地产开发项目设计管理研究
房地产开发项目设计管理研究
摘要:房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效, 直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性, 设计的成果是由建筑设计院完成的, 而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用, 故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。
关键词:设计管理、质量控制
中图分类号: O213 文献标识码: A
在房地产开发项目中,设计阶段处于项目建设周期的中前期,是工程项目建设进入实施阶段的开始。设计质量对项目总体质量具有决定性影响,设计阶段是决定工程造价的主要阶段,设计进度为制定项目控制性进度计划提供了基础条件,因此设计阶段的管理对于整个项目来说至关重要。

房地产开发项目设计阶段的管理(简称设计管理),是房地产开发全过程项目管理的一部分,是由项目管理公司代表建设单位或开发商对房地产项目设计阶段进行的监督及管理,以确保房地产开发项目的设计质量、进度及造价控制在合理的范围内。在设计阶段及时发现问题,解决问题,可以避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价,能够合理有效的避免不必要的资金及资源浪费,为开发商节约项目的总成本。

目前,重技术、轻经济,设计保守浪费,只求安全保险,不问造价高低,是我国建筑工程设计单位和设计人员存在的普遍问题。建筑工程设计人员只秉承“安全,美观”的原则,而对建筑工程的经济成本根本不予考虑已成为我国建筑工程设计市场的普遍现象。设计人员对建筑工程经济效果的忽视,直接导致了在设计过程中“错、漏、碰、缺”,“肥梁、胖柱、深基础、超筋”等过于保守的设计,势必将给建设单位或开发商带来成本的增加,资金的浪费。
近些年来,在施工过程经常可以发现施工图纸的问题,给建设单位带来不少的损失,这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的,归结起来,主要体现在以下几个方面:

在施工阶段,开发商一般会聘请监理公司进行工程管理,但在设计阶段大部分的项目都是开发商自行管理的,而事实上很多开发商在进行该阶段工作时人员往往并未完全到岗,或前期方案设计参与人员有后续施工图设计是参与人员变动较大,思路或定位均难以延续,从而影响设计效果难以满足管理要求。

设计费用的给付方式缺乏激励,设计费用的计算过于简单,与设计单位的工作效果缺乏对应关系,导致设计单位后期服务往往跟不上。而且图纸上的漏洞给甲方带来损失后,设计费的惩罚往往流于表面,难易落到实处。

对设计阶段的管理缺乏事前控制的思想,设计任务书等文件不规范、甲方的想法和要求没有准确传达给设计人员,或者设计人员并未能完全领会甲方意图,设计质量的评价没有统一标准,致使一些设计成果难以评价。

进度计划制定的不甚合理,当设计周期过紧时,缺乏有效的管理措施应对。尤其当开发商对项目有新的要求时,设计单位由于设计任务已经接近饱和,不能及时的按照业主的要求补充或修改出图,从而影响设计出图进度,进而对施工进度造成影响,严重的