文档介绍：公共设施管理维护
第一节、物业设施设备管理
一、物业设施设备
1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。
2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对率：指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（%）;危险房屋的建筑面积+房屋总建筑面积X%
3）设备完好率：指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（％）二完好设施设备数量+设施设备总数量X%
（3）物业设施设备是否完好的基本标准为：
1）零部件完整齐全
2）设施设备运转正常
3）设备技术资料及运转记录齐全
4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
5）防冻、保温、防腐等措施完整有效
第二节、物业设施的基础管理
一、物业设施设备的接管验收
物业接管验收：指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位，共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。
1、物业接管验收的目的和意义是：
(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责，权、利，维护各自的合法权益。
(2)促使施工单位提高建设质量、加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。
(3)原则性与灵活性相结合的原则
所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。
所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。
(4)细致入微与整体把握的原则
工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远的，给管理带来影响也是巨大的。所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。如：给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查验收,甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。
整体上的把握是从更高层次上去验收。如：土地规划使用情况，市政公共设备的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律，经济纠纷等综合性项目的验收。
二、物业设施设备档案资料管理
主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制文件、以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。
目的：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。
1、物业设施设备档案的建立：
(1)新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立
1)设施设备原始技术档案的建立
设施设备原始技术资料收集。主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书和合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存，按借阅制度供查阅使用。
2)设施基础管理档案的建立
设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存。它主要包括：《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。
表设备登记卡
名称
编号
出厂时
间
型号
号码
启用时
间
生产厂家
安装地点
随机资料
装箱单
图纸
其它
说明书
合格证
价格
随机附
件、专用
工具
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表1-2 设备台帐登记表部门：设备系统：NO：
填表人：填表时间：
电子编号
设备名称
设备编号
设备型号
出厂编号
使用门部
制造厂家
安装地点
制造年月
主要用途
启用时间
电机功率
设备现状
主要参数
设备年检、修理、改造记录
序号
项目
内容
日期
报告单编号
实施人
填表/审核