文档介绍：论物业管理法律关系中的主体制度构建
论物业管理法律关系中的主体制度构建
摘要物业管理中的法律纠纷较多,矛盾一直未能得以有效解决,其原因比较复杂。从根本上解决这一问题的关键是要明确物业管理活动中的主体及其相互之间的权利义务关系,目前我国物业管理立法中对相关主体的规定存在很多问题,必须进行重新构建。赋予住宅小区民事主体资格,明确其应有的权利和义务,在理论上可以与我国现行民事主体制度相容,在实践中可以有效解决物业管理中的许多矛盾和纠纷,在物业管理立法过程中可资考虑。
关键词物业管理住宅小区法人业主大会业主委员会
中图分类号::A文章编号:1009-0592(2013)11-032-04
物业纠纷数量和种类日益增多已经成为不争的事实。如何破解物业服务活动中的法律纠纷一直是制约我国物业服务行业发展和影响创建文明和谐社会的重要问题。虽然这一问题已是老生常谈,但是至今未从根本上得到解决,而新问题却层出不穷。若想从根本上解决这个问题,旧制度的破除和新制度的重新构建才是釜底抽薪之举。物业管理中的法律关系较为复杂,主要原因在于涉及的主体较多,从而导致了各个主体之间的权利和义务难以匹配和啮合,他们之间的相互关系也错综复杂、难以理顺。可见化解物业管理工作中的矛盾,首要的任务是对所涉及的相关主体进行研究,其范围、性质和权利义务的界定是构建合理物业管理模式的前提。
现代物业管理的范围比较广泛,以物业的性质为标准,可以将物业管理划分为三类:(1)由于历史的原因形成的单位对其所有的公房或者已经出售给职工个人的房改房进行的物业管理,这种物业管理多由单位内部部门负责,不以盈利为目的。(2)现代城市中的住宅小区包括商品房、经济适用房和公租房等小区中的物业管理,多数情况下这些小区的物业管理工作由专业的物业服务公司承担,但也有部分小区是由业主自主管理。(3)写字楼等非住宅小区建筑物的物业管理,多数情况下,这些商业物业的管理工作由物业的所有者聘请专业的物业服务公司负责实施,由于所有者往往只有一人或者几人,且并非建立在建筑物的区分所有权基础之上,因此很少出现类似住宅小区里的物业管理方面的矛盾和纠纷。但少数商业物业例外,这部分商业物业被出售给若干业主,这些业主对该建筑物亦享有建筑物的区分所有权,这与一般住宅小区的情况比较类似。为了确保本文结论的正确性,笔者将论述的范围暂且限定在第二种即一般住宅小区的物业管理问题之内。
一、困惑:现行物业管理法律关系中主体制度的缺陷
从现行物业管理立法的内容来看,所涉及到的主体主要有以下几种:业主、业主大会、业主委员会、物业服务公司和非业主的物业使用人。对这些主体的规定或多或少存在一些问题,下面分别而论:
(一)业主大会
现行物业管理条例直接规定了业主大会的职权和议事方式,回避了业主大会的性质问题,因为在理论界对这一问题并没有形成较为统一的认识。但这恰恰正是问题产生的根源。
?笔者认为就目前业主大会的存在现状而言,答案是否定的。第一,从民事主体的构成要件上分析,业主大会首先没有独立的财产,甚至没有任何财产,因而不能独立的承担民事责任;第二,从物业管理条例的立法内容看,我们不难发现立法者是将业主大会视为业主行使权利的组织形式,豍这一点很明显的参照了公司法人制度中的股东(大)会的立法模式。无论是从成员的构成,议事方式、表决程序亦或是决议形成的方式,都可以发现股东会制度的影子,特别是“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定更是吸收了股东会制度的精华。因此基于以上两点分析,笔者认为立法者更倾向于将业主大会定性为一种组织内部的意思机关,而不承认其独立的民事主体资格。

第一,业主大会没有民事主体资格但却有民事诉讼主体资格,如果败诉,相应的民事责任如何落实将成为棘手的问题。虽然物业管理条例第12条中只是将业主大会的责任限定在“撤销相关的决定”,没有明确规定可以承担赔偿损失的责任,从而回避了这个问题,但这不能不说是一种缺陷,从法理上说也并非没有这种可能性。一旦业主大会的决议错误,给部分业主造成了损失,业主要求赔偿也属合理,但却面临“于法无据”的尴尬境地,因此,在立法中需要对此问题加以规定。
第二,业主大会没有主体资格导致全体业主的权益无法保障。物业服务企业是营利性组织,其在追求利润最大化的过程中,有时会侵害业主的利益,比如将物业管理用房进行出租收取租金;允许商家进入小区进行宣传促销活动并收取管理费;允许其他单位或个人在本小区发布广告并收取费用等。这些收费理应全部或者部分的归属于全体业主,但往往因为对单个业主不直接产生利益冲突,所以大多数业主会持一种搭便