文档介绍：保障性住房工程建设中“融资代建模式”的应用
保障性住房工程建设中“融资代建模式”的应用
随着我国住房价格不断攀升,住房市场保障功能滞后的问题逐渐暴露出来。建立健全住房保障体系、保障广大低收入家庭居住需求,随之成为各级政府的工作重点和难点。李克强总理多次主持召开的国务院常务会议,研究部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调,改善困难群体住房条件,让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居,是各级政府保障基本民生的“硬任务”,是必须向人民兑现的“硬承诺”,也是促消费、调结构的有效举措。李克强总理特别要求,必须进一步加大工作力度,创新体制机制,确保完成年初确定的包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设目标。
当前制约我国保障性住房建设规模和建设速度的最主要瓶颈是资金投入不足、融资渠道有限。而形成上述问题的原因在于:一方面由于保障房建设利润较低,甚至有些项目出现亏损,相当一部分企业不愿意参与保障房建设;另一方面,保障房建设需要资金量较大,在当前不断加大房地产市场调控力度的背景下,企业获取土地的热情锐减,土地价格趋于理性,曾经占据地方财政收入相当比例的土地出让受益2011年大幅缩水。
近年来,我国在实践中不断拓宽保障性安居工程资金来源渠道,包括中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等,基本形成了多渠道、多层次的财政投入机制。为有效解决资金问题确保保障房建设工程的可持续性,2011年6月17日,财政部发债504亿元;6月22日,发改委又发文明确各地的投资平台,可申请发行企业债券,为当地保障房筹资。为当地保障房筹资。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹建议由中央政府发行公租房债券以解决保障房建设的融资难题。但是即便是通过债券进行融资,资金完全到位也需要一定的时间。同时,无论是通过银行信贷融资还是通过债券进行间接融资,由于保障房是一种收益较低、周期较长的公共项目,未来无疑会面临较大的资金偿付压力。鉴于这种资金短期的情况,我对保障性住房工程建设中“融资代建模式”的应用谈谈个人的看法。
融资代建制的概念,融资代建制特指针对公共工程项目的“公共机构”和“私人投资者”的公-私伙伴关系合作投资、建造、运营公共项目的模式,公共项目产生社会效益是“公共机构”的项目目标,得到投资回报率是“私人投资者”的目标,为了实现“多赢”的目标,合作双方需合理分担风险,以保证公共工程项目的成功。典型的模式是已确定一个公共工程项目且通过规范的程序选择了项目发起人,政府与项目公司(由项目发起人和项目参与方组建)签订委托特许协议,有项目公司选择合适的公称(管理)公司代替业主(项目公司)进行包括融资、建设、经营在内的工作。在我国,“公共机构”主要指中央政府、地方各级政府等公共事务管理机构:“私人投资者”可以是多种类型的主体,主要指非政府的包括企业和个人的具有独立投资决策权的经营主体,“私人投资者”也可以是多种经营主体组合的组织,如几个投资主体为某一公共项目而成立的项目公司,该组织必须有足够的资金来源进行投资,它可以设计各种童子方案吸引各方资金,对投资形成的资产享有所有权和支配权,同时承担风险责任。
融资贷建筑的模式框架,融资贷建制是在此基础上,结合我国国情和借鉴先进管理办法的公共项目