文档介绍：地铁上盖物业开发研究
地铁上盖物业开发研究
摘要:本文主要是通过对轨道交通沿线城市空间的分析评价,从地铁物业开发潜力的角度出发,提出地铁上盖物业开发方式,为后期工程设计阶段工作提供相关的依据和参考,以达到提高车站周边的居住、商业及办公等人口数量,稳定客流,从而提高轨道交通在城市公交系统中所占比例,对实现市民绿色公共交通的出行方式,具有非常现实的社会意义。其次就是借鉴到国内外地铁上盖物业开发的经验,提出地铁上盖物业开发模式、开发工作程序及相应地铁站点地下空间、地铁站点地上空间、地铁车辆段基地开发方案的构思。
关键词:地铁上盖;物业;发展前景
中图分类号: U231文献标识码: A
引言
地铁上盖物业是地铁建设的产物,更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高,高效便捷成为了人们对生活与学****的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷,同时,还需要在生活与工作上得到更多的便捷,以节省有限的时间。所以说,地铁上盖物业这种交通优势无可替代,而又融合了商业、办公、酒店、公寓于一身的综合业态发展前景相当乐观。
1、基本概念
地铁是城市轨道交通的一种形式,一般情况下,一条地铁线路主要包括线路区间和站点,以及车辆段或停车场、变配电站等配套设施。
地铁线路的线位和站位主要在上层次轨道交通规划中综合研究确定,经过不断优化逐步稳定方案。地铁车站功能定位则是基于交通接驳功能和用地功能的不同情况加以明确的,一般分为综合枢纽站、交通接驳站、片区中心站和一般站,除以小汽车停车换乘、常规公交换乘功能为主的交通接驳站外,其他站点在条件成熟时都可进行中高密度的居住和商业为主的上盖开发。所谓地铁上盖物业开发,是指在地铁车站或车辆段上空加建楼板,在楼板上进行综合性物业开发。这种开发方式本质上是地表增厚、复合利用、空间加密的方式[1]。
具体方式是在满足地铁车站或车辆段建设运营管理技术限制条件下,在其上空加建楼板形成空中建设用地;在综合安排地铁交通组织、公交接驳、人行系统等功能布局基础上,复合商业、办公、酒店及商务公寓等用地功能,实现土地混合使用;按照高强度、高密度方式进行空间布局,构建优质、宜居、富有地铁特征的城市空间环境。
2、地铁上盖物业的形成背景
据了解,我国目前几座大都市修建地铁,投资几乎全部采取国家独资,部分由地方政府从银行贷款,靠发行债券融资。但是,从地铁运营经济收益情况来看,全部是靠政府给予政策财政补贴亏损运营。靠售票收回的资金,连支付银行的贷款利息都不够,甚至都不够给员工开工资的。这不仅是我国,世界上绝大部分地铁也都是亏损运营。
如何解决这个问题,是摆在地铁建设者面前一个现实问题。解决不好,将会形成资金链的断裂,产生恶性循环,造成资金还本付息体系瓦解,进而影响整个城市的发展进程。在这个问题上,香港地铁无疑给大家提交了一个很好的答案,那就是大力发展地铁沿线的物业,在享受地铁运营后带来物业增值的同时,通过整合各种资源实现“借鸡下蛋”,产生良性循环机制,形成长期盈利[3]。
3、地铁上盖物业项目的目的、意义
轨道交通引入城市区域后,成为最主要的基础设施之一,是城市发展增长的基本要素。地铁更新了中心区的功能形态:车站成为城市区域的核心,在整个中心区范围内立体、复合地组织城市功能;城市功能的布局由于涉及多个街区、多个