文档介绍：房地产开发项目造价控制探讨
房地产开发项目造价控制探讨
摘要:房地产开发项目造价关系到整个房价和房地产开发商的利润,是房地产业生存和发展的基础。主要分析房地产开发项目造价控制存在的主要问题,并分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段提出相应的造价控制措施。
关键词:房地产;造价控制;问题;措施
中图分类号:F230 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2014)03-0166-02
目前,多数房地产企业的工程造价管理缺乏主动性、预见性、计划性,仍停留在被动的事后算账,没有对开发全过程的动态管理进行合理、有效的控制。房地产项目开发涉及面广、关联性大,开发过程中产生的问题错综复杂,如果不对工程项目进行全过程的监督控制和跟踪管理,这些动态的信息一旦变成了静态的信息,工程造价就无法控制。在房地产市场竞争激烈的条件下,如何有效地控制工程造价是工程建设管理的重要组成部分。只有对建设项目实行全过程、全方位的工程造价控制,才能提高房地产企业的经济效益。
一、房地产开发项目造价控制存在的问题
。项目前期包括项目建议书阶段、项目可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段。房地产开发企业普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够,忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用,往往会造成三超现象,即概算超估算、预算超概算、结算超预算。
。在施工阶段对造价控制不到位,不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起,没有尽早发现经济管理中存在的问题,待工程竣工时才发现经济问题,已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产,不重视成本的节约,不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低工程造价列入到生产管理过程中来,造成技术人员与经营管理人员互不沟通,工程造价控制各环节相互脱节,从而造成造价的人为不可控制状态。
。在项目开发完成后,对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系,会导致企业无法形成适合本企业的报价体系,这是对企业资源的巨大浪费,珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。
二、房地产开发项目造价控制措施
。项目投资决策是投资主体对投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同投资方案进行比较,并作出判断、选择和决定的过程。在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到95%~100%。决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究,一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。
。项目一旦做出了决策,影响项目投资最大的阶段就是设计阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%~95%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%~35%。可以从以下五方面对设计阶段的造价进行控制:一是优选方案和工程设计单位,组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位;二是优化设计方案,可以