文档介绍：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。四线城市品牌发展商超级大盘的启动营销模式------2012 年中信新城复盘总结 2 目录项目基本介绍市场背景发展商目标最终实现的结果在整个目标下的问题及项目营销亮点一二三四五3 总体经济技术指标占地面积 193 万平米开发分期一期 B区在售容积率 C区待规划报建建筑面积 460 万平米三期土地盘整中产品类型高层洋房、别墅四期土地盘整中户型配比高层: 89-147 ㎡别墅: 202-428 ㎡五期土地盘整中外部景观亚公顶山六期土地盘整中项目介绍项目介绍 4 本期经济技术指标占地面积 210809 ㎡容积率建筑面积 370580 ㎡产品类型高层、别墅总户数约 1647 套其中联排别墅 191 双拼别墅 60 高层 1510 总销售面积约 197347 ㎡其中联排别墅 56918 ㎡双拼别墅 33300 ㎡高层 165100 ㎡总销售额约 11 亿预计均价联排别墅 9150 元/㎡双拼别墅 15100 元/㎡高层 4900 元/㎡ 1 2 3 456789本期平面图首期情况首期情况外部价值 1 、项目紧邻厦深高铁深圳东首站、深汕、沿海高速出口, 便捷的交通网络,发展空间大; 2、项目毗邻亚公顶山森林公园,打铁岭体育公园等生活休闲配套; 3、项目定位为 560 万平规模大盘,但地块零散,存在土地盘整难题, 开发难度较大。项目价值 1 、项目 560 万平米的建面奠定了其在惠湾片区的大盘形象,对于项目后期热销有较大的促进作用。 2 、本项目是城市中心资源概念型项目,综合资源整合性较佳。但与区域在售项目相比,资源仍不具备绝对的唯一性,且项目现阶段城市属性实现靠自身进行配套打造十分艰难。品牌价值 1 、中信品牌在惠湾片区具有较好口碑,能为项目后期销售带来良好的传播效应; 2、中信会平台为项目提供庞大的客户资源。项目价值点 6 项目基本介绍市场背景发展商目标最终实现的结果在整个目标下的问题及项目营销亮点一二三四五 2 2月月 3 3月月 4 4月月 2月 24 日中国人民银行决定,从 2012 年2月 24 日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。 3月5日 2012 年《政府工作报告》严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。 4月 13 日温家宝主持召开国务院常务会议巩固房地产市场调控成果,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。 5月 12 日,中国人民银行决定,从 2012 年5月 18 日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。 5月 23 日温家宝总理主持召开国务院常务会议稳定和严格实施房地产市场调控政策 2012 年上半年,金融政策逐步放松, 房市政策未有松动表现。 8 8月月 8月9日, 国家统计局发布 7月份 CPI 数据,全国 CPI 同比上涨 % ,创两年半来新低。 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 8 8月月政策分析 2012 年惠湾市场供应量巨大,住宅市场供应量超万套数据来源:惠阳房产管理局,截止至 7月 17 日数据来源:大亚湾房产管理局,截止至 7月 17 日市场供应惠湾市场市场走速项目入市前整体市场月均走速较慢, 主要集中在 30 套左右,仅个别项目表现较突出 2012 年 3-4 月份,市场的整体走速较慢,主要是 25-35 套/月片区月均走速主要集中在 30 套左右数据来源依据:以惠阳各项目网签数据统计为基础惠湾市场市场主流走量的户型为 60-90 ㎡的小两房、三房产品,而本项目的主要产品相对较大户型走速本项目主力户型市场走量主力户型市场主要走量的户型为 60-90 ㎡的小两房、三房,而本项目产品主要为 100-140 平米以上的大户型,与市场主流走量户型存在较大差距惠湾市场